■用法を正確にすること
事業用賃貸、つまり貸テナントを契約する際は、契約時にどのような事業を行うのか貸主に申告する必要があります。
飲食店であっても、カフェやバー、スナックといった本格的な調理を伴わず、酒や飲み物を主として提供する「軽飲食」なのか、
ラーメン、中華、焼肉など厨房を備えて火を扱い調理する飲食業種のうち、特に油や匂い、煙が多くでる「重飲食」なのか説明する義務があります。
例えば、貸テナントの中には軽飲食は可、重飲食は不可としているところもあります。
実際は重飲食に該当するのに、軽飲食と説明して重飲食店を開業した場合、それは「用法順守義務違反」となります。
用法順守義務違反に関するトラブルはよくある話です。
「用法順守義務違反＝即契約解除」ではありませんが、それを理由に賃貸借契約の解除を求めた事例は過去にもいくつかあります。
そんな事態にならないためにも、契約前に「用法を正確にすること」が大切です。
貸主、つまり大家さんに入居者がどのような事業を行うかをきちんと理解されていればトラブルも起こりません。
逆をかえせば、大家さんにきちんとどのような事業を行うのか説明すればトラブルは起こらないということです。
契約時は大家さんに説明した事業を行う予定だったが、契約後に考えが変わって違う事業になったという場合は、
開業準備に取り掛かる前に、大家さんに説明しに行くことをおすすめします。
用法順守義務違反だと大家さんに判断されてしまうと、最悪の場合裁判に発展してしまうこともあります。
そんなことにならないためにも、誠実な対応を心掛けましょう。
■契約の種類を要確認しよう
貸テナント契約において注意しなくてはならないのが「契約の種類」です。
テナント契約は、一般住宅賃貸物件とは違い、店舗の情報や契約内容を契約書でしっかり書面に残します。
また、契約の際には必ず「重要事項説明」が行われます。
物件の概要や賃料、保証金、支払い方法や物件の引渡し時期など細かく記載されているので、しっかりチェックしなくてはなりません。
そしてテナント契約の種類も確認する必要があります。
賃貸契約には「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の2つの種類があるのをご存知でしょうか。
【普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い】
1.契約更新の違い
普通建物賃貸借契約は、契約時に定められた契約期間が満了する際に、賃貸契約を更新することができます。
物件を借りている側、つまり借主が解約を希望しなければ、そのまま引き続き契約を更新することが可能です。
定期建物賃貸借契約は、契約時に定められた契約期間が満了した時点で、契約が終了します。
つまり契約を更新することができないというわけです。
この契約更新の違いを理解しないで契約してしまうと大変なことになってしまいます。
店舗として内装や設備に高額なお金をかけてしまい、後々その契約が「定期建物賃貸借契約」だと判明したらどうしましょうか。
どんなに高額なお金をかけたとしても、契約満了とともに退去しなくてはならないのです。
また、やっとお客さまが付いてきたのに、移転しなくてはならなくなったら本当に大変です。
しかし、定期建物賃貸借契約であっても、双方の合意があれば再契約することも可能です。
ただその際は、普通建物賃貸借契約と違い大きなコストがかかることになると覚えておきましょう。
契約の種類をきちんと分かっておらず、契約更新時にトラブルになることがあります。
だからこそ、契約の種類を確認することが大切なのです。
2.途中解約
普通建物賃貸借契約の場合、契約の解約をするには借主から貸主へ解約したい旨を伝えます。
それを一般的に「解約予告」と言います。
解約予告時期は最初の契約書に定められており、通常退去の3～6ヶ月前の告知を求められるでしょう。
解約予告をしたとしても、退去までの期間は通常通りの賃料を支払う義務があります。
契約期間中であってもきちんと解約予告を行い、契約書に定められた通りに退去すれば問題ありません。
定期建物賃貸借契約の場合は、原則として中途解約は不可です。
契約期間満了まできちんと賃料を支払い借りることが前提の契約となっています。
このように、テナント契約には2つの種類があり、それぞれ大きな違いがあります。
そのため、契約の種類を契約する前に確認することが大切です。
■まとめ
いかがでしたか。テナントに関するよくあるトラブルを説明しました。
契約後にトラブルにならないよう契約前にきちんと確認しておくことが大切です。
そして分からないことがあれば、そのまま放置せず不動産会社や大家さんに質問するように心掛けましょう。