■原状回復のガイドライン
テナント退去時には原状回復をするのがルールです。
テナントを借りた時の状態に戻すということですが、長年テナントを使用していると内装や設備の状態も変化してきます。
それらすべての費用を負担する必要があるのかどうか、よくわからない場合もあるでしょう。
そこでここではテナントの原状回復について説明していきたいと思います。
【原状回復ガイドラインとは】
テナントをはじめ、賃貸物件においての「原状回復ガイドライン」というものをご存知でしょうか。
原状回復ガイドラインとは国土交通省が公表しているものです。
テナントをはじめとした賃貸物件の退去時のトラブルや原状回復トラブルを未然に防ぐために公表されました。
ガイドラインには借り主として負担する場合や、逆に借り主に原状回復の義務がない場合のことなどが記載されています。
但し、ガイドラインはあくまでも指針です。
実際には当事者間の契約が優先されます。
つまり、最初の賃貸借契約で定められていることを把握しなくてはなりません。
退去の際にどのようなことをすれば良いか、
どこまで借り主が負担するのかなど賃貸借契約を確認するようにしましょう。
また、賃貸借契約書に退去の原状回復について詳しく記載が無い場合は、
不動産会社などに確認しましょう。
■テナント側の負担かオーナー側の負担か
原状回復が退去条件になっている場合でも、
どこまでがテナント側の負担になるのか、どこまでがオーナー側の負担なのか曖昧です。
先程紹介しました国土交通省が公表している原状回復ガイドラインによる説明は以下のとおりです。
【テナント側負担】
・通常使用を超えるような破損や汚損、その他汚れや損耗については借り主負担
・掃除や手入れを怠ってできてしまったシミやカビの汚れについては借り主負担
【オーナー側負担】
・通常使用における消耗の修繕費用はオーナー負担
・経年劣化におけるものの修繕費用はオーナー負担
原状回復についてはさまざまなトラブルがあります。
テナントは一般住宅とは違うため、
敷金返還や原状回復に関するトラブルがより多いのだと言えます。
特に飲食店で厨房を設置しているケースでは、
お客様の出入りによって内装の傷みもあるでしょうし、
調理による建物や設備の傷みも大きいのではないでしょうか。
【飲食店において原状回復義務が発生するケース】
1.調理による床・壁・天井の油汚れ
2.内装についてしまったタバコのヤニ汚れや臭い
3.床に染み付いてしまった食べ物の汚れやシミ、カビ
4.エアコンなど最初から設置されていた設備にこびり付いた油汚れやタバコのヤニ汚れ
【原状回復におけるよくあるトラブル】
1.テナントを借りた時に新品でなかったものに対し、退去時に新品の見積が来た
テナントを借りた時、最初から備わっていたものがある場合によく起こるトラブルです。
そもそも新品ではなかったのに、
退去時の原状回復において貸主側から新品への交換の見積が来たら確かにトラブルになるでしょう。
2.壁紙の汚れはほんの一部であるのに全面張替えの見積が来た
これもよくあるトラブルのひとつです。
借り主は一部分だけ張り替えれば済むのではないかと思ってしまいます。
上記のようなトラブルをはじめ不思議に思うことがあれば、
契約内容と使用状況をしっかり確認し、オーナー側と相談するようにしましょう。
■まとめ
テナントの退去時に一番起こりやすいトラブルが「原状回復」についてです。
なぜなら借り主が負担するものなのか、オーナー側が負担するものなのか実際には曖昧であるからです。
もちろん借り主が持ち込んだものは全て撤去するのですが、
問題は元々あったものや内装に関してではないでしょうか。
ご紹介したようなトラブルに遭わないためにも、
賃貸借契約をする際には退去時の原状回復の条件を双方で細かく決めておくと良いでしょう。