京都テナントステーションブログ

テナント探しをするときにみなさんが注目するポイントはありますか？
立地、利用客層、物件の広さ、月々の家賃など、様々な情報を集めていることだと思います。
まずお店をオープンしたら、たくさんのお客様に来店してもらい売上を上げなければなりません。
売上＝お金の話になりますが、利潤を上げなくてはお店を存続できませんし、店舗のさらなる拡張への挑戦も阻まれます。
開業を成功させるためには事前の準備が大切で、特にテナント選びは今後の運命を大きく左右します。
今回は売上を重視するときに考えるべきポイントをご紹介します。
その2つのポイントを意識してテナントを選ぶのもの、飲食店経営関係の方は大事な部分となります。

まず売上を伸ばすために必要なことを単純化すると、集客数を増やすことと客単価を高く設定することの2つが求められます。
毎日途絶えることなく多くのお客様の来店があり、商品も高く売れたらこの上ないことでしょう。
しかし、料金が高く設定してもお客様が来店してくれるとは限りませんし、集客数を増やすのは単純なことではありません。
そこで、売上を上げる際に注目してほしいポイントの1つに「回転率」があります。
回転率は満席時の状態を1回転とし、1日あたりの回転数を計ります。
飲食店での経営では欠かせない指標で、客席回転数とも呼ばれます。
回転率は来客数÷客席数で求めることができます。

数式が出てくると少し難しそうな印象ですが、回転率はとても身近なものです。
ランチタイムに外食をするときに、飲食店街が混み合っていて思うようにお店に入れないから、「回転が良いお店に行こう！」とお店を選んだ経験はありませんか？
この「回転」こそが回転率です。
お店の売上は客単価×客数×回転率（×日数）で求められます。
客数と客単価を一定数に定めて計算すると、回転率が高いほど売上を多く見込めます。
飲食店の場合、来店客数と利用客数がほぼ一致するため、たくさんのお客様に利用してもらうことが大切です。
もちろん、回転率だけで売上を上げることはできないので、客数と客単価も考慮しなくてはなりません。

例えばファーストフード店の場合、早く安く手軽に食事ができます。
多少混雑している時でも席が短時間で空くので、集客数を見込めます。
価格は全体的に低めですが、利用客数を増やすことで収益を上げているのです。
一方でコース料理の出る料亭やフランス料理店などは案内できる人数が限られているため、客単価が高く設定されています。
そのため、客数と客単価は比例する部分が大きいと言えます。
この点を踏まえて効率良く回転率を上げるにはどうすれば良いでしょうか。

回転率と合わせて意識してほしいのが、「客席稼働率」です。
客席稼働率とは、全ての席が満席の状態を100％として、実際に席がどのぐらい使用されているかを表す指標です。
飲食店ではカウンター席、テーブル席が設けられていることがほとんどです。
グループ客が来店して4人席を4人で使うと客席稼働率は100％、3人なら75％、2人になると50％といった具合になります。
全ての席を利用することは難しいため、飲食店の客席稼働率の平均は約60～70％です。
そのため、敢えて席を設けない飲食店もあります。
立ち飲みバーや立ち食い蕎麦のお店はこの客席稼働率を意識しています。
席数のロスを少なくし、満席でお客様が諦めて帰ってしまうことを防ぐためには、テナントの広さ、間取り決めが重要になってきます。

立地にも関係しますが、利用する客層や人数を意識すると必要な広さや、席数、テーブル配置をイメージしやすくなります。
また、収容人数に合わせた調理ができるかを考える必要性も出てきます。
席数を確保したものの思うようにお料理を提供できない状況に陥ると、回転率は下がってしまいます。
そのため、テナントを決める際は事前にキッチンの広さや設備を確認して、理想的な運営をできるか検討する必要があります。
配置できるコンロの数や火力、水回りなどが十分であるかなど、回転率を意識するとテナント探しでこれまで気が付かなった改善点や課題も見つかることでしょう。
飲食店のテナントを探す際は、回転率を意識してみてください。

京都は世界的に注目を集める都市としてビジネスユーザーに人気の地です。
年間観光客は国内外含め5,000万人以上と言われています。
一度訪れるとその魅力にはまってしまうとまで言われている京都だからこそ、大きなビジネスチャンスが潜んでいるのではないでしょうか。
ただ、京都と言ってもさまざまなエリアがありますし、業種によって適した出店場所に違いがあるものです。

京都だけでなくさまざまな地域で出店が多いのが、飲食店です。
飲食店を出店するのに大切なのがまさに「場所選び」です。
集客が見込める場所、どのような層を取り込みたいのかなどを考慮する必要があります。例えば、完全な観光エリアである場合、平日の集客はどうでしょうか。
京都は平日でも観光客が訪れることが多いですが、やはり週末や連休、長期休暇などの方が集中します。
また、観光エリアは数多くの飲食店が軒を連ねているため、競争が激しいと言って良いでしょう。観光客が求めるのは「京都らしい食べ物」「京都だからこそ食べることのできるもの」です。そんな観光エリアには京都らしさ溢れる飲食店がたくさんあります。そこに新規店舗をオープンさせるのは、なかなか苦労もあるかと思います。ならばどのようなエリアが好ましいのか。
それならやはり「繁華街」が良いのではないかと思います。
京都を代表する繁華街は四条大橋周辺です。
四条大橋周辺には、京都で最もにぎわう四条河原町があります。
また四条烏丸エリアは京都のビジネス街として知られており、ビジネスマンやOLのランチタイムの集客も見込むことが可能です。

もちろん、オーナー様の意思やご希望があると思いますので、一概に「このエリアが良い」とは言えませんが、テナントを決める前に、自らさまざまなリサーチをおこなうことが大切です。実際にテナント周辺を歩いてリサーチすることがおすすめです。周辺を歩いてみると、近隣にどのようなライバル店があるのか、またどのような年齢層の方が多いのかなどさまざまな事を把握することができるので、
自分のお店に合った場所であるかどうかを把握することができるでしょう。

では弊社が新規店舗出店におすすめするエリアをご紹介したいと思います。

■京都駅周辺

京都駅周辺、特に北側はたくさんの人々で賑わう繁華街です。
そんな繁華街も良いのですが、京都駅南側もおすすめです。
京都駅南側はホテルやマンションが建っており、北側に比べ静かな町並みとなっているのですが、ホテル利用者をターゲットにしたオシャレな店舗が増加しており、最近では女性を中心に注目されているエリアです。

■上京区 出町柳

京都大学がすぐ側にあることから、学生の街として知られています。
また同志社大学の通学路でもあることから、学生層を中心に取り込みたいという場合はおすすめのエリアです。
最近では昔ながらのお店が閉店する事も多いので、テナント情報は豊富です。

■四条烏丸

やはり集客が見込めるエリアとして人気が高いのが四条烏丸エリアです。
京都のオフィス街中心部である四条烏丸エリアは飲食店であれば、ランチタイムからディナータイムまで多くの集客を見込むことのできます。

今回は飲食店を例に挙げて出店場所選びについてご紹介しましたが、飲食店だけでなくどのような業種であっても大切なのが出店場所選びです。
もし出店場所選びにお困りのようであれば、弊社にご相談下さいませ。
弊社は京都のビジネス・商業中心エリアに数多くのテナントをご紹介しております。いわば京都出店のプロでもあります。
弊社には貸店舗・貸事務所、テナント専門の経験豊富なスタッフが揃っています。
非公開情報も含め、お客様に適した出店場所、そしてテナントをご案内させて頂きます。まずはお気軽にお問い合わせ下さいませ。

京都は日本を代表する観光地でもありますが、そこには大きなビジネスチャンスもあります。そのため、京都のビジネス・商業中心エリアはこれから起業される方や新店舗をオープンさせる企業様に高い人気を誇っています。
京都のテナント物件情報はたくさんありますが、なかなか良い物件に出会えないという方におすすめしたいのが「非公開物件」です。

不動産物件情報やインターネット上の物件情報は誰もが目にすることのできる情報です。しかし、非公開物件は基本的にはwebサイトやチラシに掲載を禁止されています。なぜ非公開物件が存在するのかというと「販売・賃貸していることを知り合いの方や近所の方に知られたくない」という個人売主・個人貸主の希望があるためです。他にも、「売り出す希望金額や賃貸料金を多くの方に知られたくない」という理由もあります。

非公開物件の中には売主や貸主が不動産会社であることも多々あります。
個人売主・貸主なら非公開物件にする理由が何となく理解できますが、なぜ不動産会社が売主・貸主であるのに非公開物件にする必要があるのでしょうか。
それにはさまざまな理由があるのですが、主に以下のような理由があります。

1.新築テナントで募集がまだ始まっていない
まだ建築段階で募集が始まっていない場合未公開物件となります。
完成間際、もしくは完成直後に公開される可能性は高いのですが、まだその段階では未公開物件となっています。

2.前の方が退去したばかりで公開する準備がまだ整っていない
前の方が退去したばかりの物件は、公開されるまで時間がかかります。
もちろん、準備が完了した段階で公開されることが多いですが、準備が整っていない期間は未公開物件となっています。

3.利益保持のために未公開にしている
他社に知られたくない物件であったり、自らの仲介手数料などを無駄にしたくないとの理由で未公開物件にしている場合もあります。

非公開物件には良い物件が多く含まれている可能性が高いのが一般的です。
しかし情報が公開されていないのに、どうやってその情報を知ることができるのでしょうか。それは不動産会社に直接問合せをするか、直接足を運ぶという方法です。インターネットに公開されている物件情報だけが全てではありません。
「いまいち良い物件がないな・・・」と希望条件に合った情報が出るのを待つよりも、実際に問合せした方がいいテナントに出会える可能性があります。

不動産会社は繋がりの深い管理会社があり、一般的には公開されていない情報をいち早く知ることができます。ただ中には「未公開物件」としていながら、インターネットや広告でその情報を出してしまっているものもあります。
そういった物件は本来は未公開物件ではありません。そういうグレーなやり方をしている会社もあるため、「未公開物件」はインターネットで見られると勘違いされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。つまり「掘り出し物」とも言えるような、本当の意味での未公開物件が知りたいという方は、積極的に不動産会社に相談することが大切です。

弊社は京都のビジネス・商業エリアで貸事務所・貸店舗・テナント探しをお手伝いしております。人気の四条烏丸御池エリアや京都駅エリアをはじめ、京都各所に豊富なテナント情報がございます。どのような業種であっても基本的に対応しております。弊社にも非公開物件が多数ございます。
もちろん弊社公式サイトには掲載されていないものばかりです。
その中でご希望にマッチした物件が見つかる可能性もあります。
非公開物件に関しましては、直接お問い合わせ頂くか、直接ご来店頂ければご案内させて頂きます。また、現在弊社で取り扱っている物件の中に気に入ったものが無くても、お客様やオーナー様のご希望をお聞きして、それに適した物件情報をご提供させて頂きます。お気軽にお問い合わせ・ご来店下さいませ。