京都で開業するときのテナントを選ぶポイント

■観光客が多い京都ではホテルの近くが集客におすすめ

国内外からの観光客がとても多い京都。
そこに目をつけて京都で開業される方が増えています。
人気の開業エリアであること、そして観光エリアが広いことから、どのテナントを選べば良いか迷ってしまいがちです。
そんな方におすすめなのがホテル近くのテナントです。
観光客のほとんどがホテルに滞在しています。
どの観光スポットへ行っても必ずホテルに帰ってきますし、ホテルから観光スポットへ出かけて行くためホテル周辺はおすすめと言えるでしょう。
例えば飲食店を開業される場合を想定します。
飲食店は京都にもたくさんあるのですが、観光客はホテルに帰る際に夕飯を食べることが多く、朝食についても朝ホテルを出てすぐに食べることが多いです。
それを考えると、ホテルの近くの飲食店を選ぶことになるため、集客に繋がります。
業種によってさまざまですが、観光客を中心に集客をしたいという場合は、やはりホテル近くに開業するのが好ましいと考えられます。

観光客が多い京都で開業する際は、京都ならではの集客方法をしっかり考えなくてはなりません。
どのような店舗にするのか、またどのような形態にするのか、そしてどのエリア・どのような場所に開業するかです。
地元の方を中心に集客したいのであれば、駅周辺や繁華街周辺が好ましいのですが、観光客を中心に集客したいのであれば、観光客がどのような行動をするのかを考えましょう。
観光スポットには既にたくさんのお店が建ち並んでいますから、それ以外のエリアや場所に開業した方が集客に繋がるでしょう。
弊社は京都を中心にたくさんの貸テナントを取り扱っております。
観光客が利用するホテル周辺の物件も多数ございますので、どうぞお気軽にお問い合わせ下さいませ。

■観光名所周辺のテナント賃料比較

京都で開業する際に一番気になるのがテナントの賃料ではないでしょうか。
観光名所とは言っても、さまざまな観光スポットがあるため、エリアによって賃料に違いがあります。
そこでここでは京都を代表する観光名所周辺のテナントの平均相場を坪単価にて紹介したいと思います。

1.四条河原町エリア

四条通と河原町通が交差する「四条河原町交差点」を中心とした京都最大の繁華街で、京都で一番人が集まるといわれています。
そんな四条河原町エリアのテナントの平均相場は約55,000円/坪です。

2.四条烏丸エリア

こちらも京都有数の繁華街です。
京都ビジネスの中心地でもあるのですが、観光客に大人気の「錦商店街」もあります。
そんな四条烏丸エリアのテナントの平均相場は約45,000円/坪です。

3.祇園エリア

外国人に大人気の祇園。
京都を代表する観光地でもある祇園は舞妓さんがいることで知られています。
京都らしい風情ある街並みが人気のエリアです。
そんな祇園エリアのテナントの平均相場は約40,000円/坪です。

4.嵐山エリア

歴史的寺院が人気の嵐山。
こちらも京都を代表する観光地の一つです。
そんな嵐山エリアのテナントの平均相場は約35,000円/坪です。

5.清水エリア

清水寺のある観光地です。
土日問わず、平日もたくさんの観光客で賑わっています。
そんな清水エリアのテナントの平均相場は約45,000円/坪です。

今回ご紹介しました観光名所周辺のテナントの賃料はあくまで平均価格です。
立地条件などにより違いがありますので、あくまで参考として考えてください。

■まとめ

京都という日本で最も有名な観光地で開業するとなると、色々な事を考えなくてはならないと思います。
どのエリアが良いのか、どうしたら集客に繋がるのかなど考えなくてはなりません。
テナントは京都の至る場所にあります。
観光地周辺だからこそ、飲食店やお土産屋さん、雑貨屋さんなどさまざまな業種の店舗があります。
要は激戦区と言っても良い場所です。
そんな京都で集客を見込めるテナントを選びたいと考えるなら、ホテル周辺が意外にもおすすめです。
また、観光名所周辺ごとにテナント賃料に違いがあります。
今回ご紹介しました賃料の相場を参考に、予算と照らし合わせて選んでみて下さい。

テナント解約、トラブルを免れるために確認すること

■解約予告期間に注意しよう

テナントを解約する際にはトラブルが起こることがあります。
トラブルを免れるためには、契約時にきちんと解約時の事を把握しておく必要があります。
それらをしっかりと頭に入れておかないと、テナントを解約しようと思った際に、トラブルになる可能性があります。
まず把握しておかないといけないことが「解約予告期間」です。
テナントが決まり、いざ契約という時には、契約内容を契約書として書面にて残します。
それと同時に不動産会社から重要事項説明を受けて、了承することになります。
物件の細かな内容をはじめ、賃料や保証金、支払い方法、物件の引渡し時期など細かな部分まで説明があるはずです。
その中には、解約時の事もきちんと明記されています。
その中の一つが「解約予告期間」です。
それはそもそも大家さんを守るための決まりです。
今現在借りているテナントから何らかの事情で移転することになったとします。
その時に借主が「明日退去します」と言ったら大家さんが一番困ります。
そこで定められるのが「解約予告期間」です。
借主は退去する数ヶ月前には退去する旨を不動産会社まで申し出なくてはなりません。
一般的に店舗や事務所で3ヶ月~6ヶ月前です。
その期間については、物件や契約内容の詳細によって違いがありますが、
初めに定められた解約予告期間をしっかり覚えておくことが大切です。

■原状回復工事の打ち合わせと立ち会いについて

テナント解約時に最も多いと言われているトラブルが「原状回復工事」です。
テナントを解約する際は、一般的に契約前の状態と同じ、要は原状回復工事をしてから返すのが一般的です。
ルールとして契約時に契約書にきちんと明記されているかと思います。
どんなに綺麗に内装工事をしたとしても、解約の際には借主負担で契約前の状態と同じように戻さなくてはなりません。
また、傷や汚れなどもきちんと修復しなくてはいけません。
そんな原状回復工事を勝手にやってしまうと、思いがけないトラブルになる可能性があります。
原状回復工事は借主負担なのだから、勝手に始めてしまって良いと考える方も多いかもしれませんが、それが仇となる場合もあります。
原状回復工事についても最初の契約時に不動産会社と相談しながら取り決めをし、それを書面に残しておくのが最善の方法でしょう。
さらに、トラブルを回避するためにも、原状回復工事については不動産会社ときちんと打ち合わせを行いましょう。
そして工事の際はできるだけ立会いのもと行う方が安心でしょう。

現状回復工事

■契約に関するお金のこと

一般的にテナント契約に必要なお金が以下のとおりです。

1.敷金

敷金はテナントの修繕費や家賃滞納の担保として大家さんへ渡すお金です。
基本的に家賃の3~10ヶ月分程度が相場ですが、中には更に高額な敷金を設定している物件もあります。
敷金は基本的に契約解約時に返却してもらえます。
ただ、返却時の物件の状態によっては、敷金から差し引かれることもあります。

2.礼金

大家さんへテナントを貸してもらうお礼として払い込むお金です。
家賃の1~2か月分ぐらいがおおよその平均金額でしょう。
礼金は敷金と違い契約解約時に返却してもらえるお金ではありません。

3.仲介手数料

テナントの多くは不動産会社が大家さんに代わって契約・管理を行っています。
そのため、テナント契約時には不動産会社に払う仲介手数料が必要です。
仲介手数料は家賃の1ヶ月分程度が平均金額です。
こちらも礼金同様、契約解約時に返却してもらえるお金ではありません。

4.保険料

テナント契約時に必ず入るのが火災保険です。
不動産会社が用意する場合もありますが、借主が別途自分で加入しても大丈夫です。

5.前家賃

テナントの家賃は基本的に前払いします。
そのため、当月分、翌月分の家賃を契約時に支払うのが一般的です。

■まとめ

テナント契約には比較的大きなお金が必要です。
契約時に支払うべきお金と、解約時に返してもらえるお金・返してもらえないお金をしっかりと頭で整理しておかなくてはなりません。
また、テナント契約のトラブルで最も多いのが「解約時のトラブル」です。
解約予告期間をすっかり忘れてしまって、退去したい時期に退去できないなんて事もあります。
それに、原状回復工事についてもトラブルが後を絶ちません。
トラブルに合わないためにも、テナントを契約する時には、すみずみまで契約内容を明確にしておいた方が良いでしょう。

学習塾向けテナントを選ぶポイント

■学生が通う学習塾、学校の近くが成功のカギ

学習塾の開校場所は目立つ場所を見抜くことが成功のカギです。
学習塾に来て欲しいターゲットは生徒たちです。
生徒たちの目に付きやすい場所、かつ、生徒の親たちの目に付きやすい場所で一番適しているのが「学校近く」です。
生徒達の通学路であったり、駅前、学校の帰りに寄りやすい場所など、通ってもらいやすい場所に学習塾を作れば、必ず集客が望めるはずです。
さらに、最初に通っていた生徒の口コミなどで徐々に顧客を獲得することも期待できます。
いうまでもなく、学習塾は学校に通う生徒が集まる場所なので、生徒の動きがポイントとなります。

ただ、学習塾を開校するにあたり、どういった層の生徒を対象にするかを絞り込まなくてはなりません。
小学生なのか、中学生なのか、高校生なのか、それとも全ての就学生なのか。
例えば、ターゲットを中学生に絞るのであれば、中学校の近くに開校できれば優位です。
ターゲットを明確にすることで、より最適な立地を見出すことができます。
学校の近くであれば親御さんも安心してお子さんを通わせることができますし、生徒も通いやすいです。
ただ、一つ注意したい事があります。
それは駐車場です。
学校近くであっても、駐車場がないととても不自由で支障をきたします。
授業が夜遅くまで及ぶ際は、親御さんが車で迎えに来ることが多いです。
駐車スペースが少ない場合、路上に駐車しなくてはならないのでとても危険です。
駐車スペースが確保できない場合は、せめて近隣にコインパーキングがあるテナントを探しましょう。

また、塾を開校したからといってすぐに経営が安定するとは限りません。
そのため、家賃や維持費などが安いテナントを選ぶことをおすすめします。
生徒の数がある程度増えたとしても、経費などランニングコストの負担が大きければ大きいほど収益が伸びません。
立地ばかりを気にして、家賃や経費を考えずにテナントを決めてしまうと後々大変な思いをするかもしれません。
利便性が高い立地で、しかも、家賃が安い物件を探すのは中々大変かもしれませんが、焦らずじっくりとテナント選びをすることが大切です。

学校

■路上駐車が多い京都での駐車スペースは重要

京都は路上駐車が非常に多い事で知られています。
なぜなら、京都のお店に駐車場がないことが多いからです。
京都市内のお店は特に駐車場を併設するほどの敷地がありません。
路上駐車が多いと通行の妨げになりますし、もしかしたら事故に繋がるかもしれません。
そのため、京都で学習塾を開校するのに駐車スペースはとても重要です。
学習塾へ生徒が通うにあたり、車で送迎される親御さんも結構いらっしゃいます。
車の乗り降りに必要なのが駐車スペースです。
仮に路上駐車で生徒が車に乗り降りするとなると危険性が高まります。
また、授業が終わるのが少し遅くなった時に、親御さんが待っている駐車スペースも必要でしょう。
前面道路が広い場合は有利ですが、そうでない場合は、せめて車が転回できる空間が必要だと思われます。
それが難しい場合は、コインパーキングが近くにあるテナントや、駅などに隣接していて地区の駐車場が近くにあるテナントなどが好ましいでしょう。
兎にも角にも、学習塾を開校するためのテナントを探す場合のポイントは、駐車スペースがあるかどうかを重視した方が良さそうです。

■まとめ

近年数多くの学習塾が開校されています。
大手フランチャイズの学習塾から個人の学習塾までさまざまな学習塾が展開されています。
とにかく、開業したばかりの学習塾に生徒を集めるためには、生徒が学校帰りに通いやすい学校の近くがベストです。
小学生や中学生なら学校から徒歩圏内、高校生なら学校から近い駅周辺が集客が望めるでしょう。
学校からあまりにも遠い場所だと、親御さんが車で送り迎えをすることが必須になってしますので面倒だと思われることもあります。
ただ、どんなに学校から近くても親御さんが車で送り迎えするケースも多々ありますので、塾の近くに広い駐車スペースを設けておく事も必要です。
「集客が望める立地」「駐車スペースを設ける」この二つのポイントを念頭に置いて塾の開校を成功させましょう。

テナント物件の引き渡しの際に注意すべきこと

■重要事項説明の内容をしっかり把握する

気に入ったテナントが見つかったら、今度は契約に進みます。
契約の際には、重要事項説明を宅地建物取引士から受けることになります。
重要事項説明とは、不動産取引において、契約の前に必ず行うよう「宅地建物取引業法」で定められているものです。
入居者(契約者)に対して、物件の状態や契約内容など詳しい説明がなされます。
その重要事項説明の中で、仮に納得できない事があれば、契約を中止することも可能です。既に申込金などを預けている場合でも、全額返金してもらえることになっています。
重要事項説明では主に「物件の基本情報や設備」「安全性に関すること」「家賃ほか費用金額と支払条件」「契約に関すること」「禁止・注意事項」といったことが説明されます。
確かに不動産の専門用語も出てくるため、理解できない事もあるでしょう。
もし分からないことや疑問に思うことがあれば、曖昧にせず必ず質問するようにしましょう。
曖昧にしてしまった場合、契約後に、そんなハズじゃなかった、なんて後悔することになるかもしれません。

後々トラブルになる事が多いのが「敷金」や「保証金」の返還についてです。
費用や契約期間、契約更新、そして退去時の返金についても契約前の重要事項説明に折り込まれています。
後々トラブルにならないためにも、退去時(契約終了時)の事もきちんと確認しておくことが大切です。
また、テナント物件を借りて店舗をオープンするとなると、オープン後多くの方が店舗にいらっしゃることになるかと思います。
お客様を危険に晒すことの内容、重要事項説明の際には安全性に関することもきちんと聞いて確認しておきましょう。
例えば、物件が「造成宅地防災区域」や「土砂災害警戒区域」内にあるかどうかもきちんと説明を受けなくてはなりません。その他にも耐震診断の有無や、石綿使用調査の有無の説明もしっかり受けましょう。

鍵と図面

■設備動作の確認

テナント物件の多くは借主が内外装工事を行います。
但し、目先の表面的なことばかりを気にしてしまい、最も大切な点を見逃してしまう事が多々あります。
その中でも確認不足になりがちなのが「設備動作の確認」です。
設備動作の確認を怠ったまま店舗をオープンさせてしまうと大変な事になります。
修理や買い替えなどで時間が掛かってしまい、結局営業が滞ってしまったなんて事がないようにしなければなりません。
まずは設備動作の確認、それを頭にしっかり入れておきましょう。
また、設備についての保証書があるのか、また保証期間や保証範囲はどこまでなのかも確認しておきましょう。
保証書がない、または保証期間がないなんて場合、費用面で大変な思いをするのは経営者です。保証書があっても、保証範囲を確認せずに安心してしまっている方もいらっしゃいます。いざ修理が必要となった時、その故障が保証範囲外だったら余計な出費になってしまいます。
店舗を成功させるため、そして来て頂くお客様に安定したサービスを提供するために、表面的なことだけでなく、設備動作の確認や保証内容の確認をしっかり行いましょう。

■まとめ

テナント物件の契約前に行われる重要事項説明の内容をきちんと把握することは大切です。
仮に不足している項目があれば、自ら質問し、説明を受けることも重要です。
その際は、口答だけで済まさずに書面にも追加してもらうようにしましょう。
また、内外装工事の他、設備工事においても同じです。
細かな部分まで説明を受け、納得してから工事を進めるようにしましょう。
契約を済ませてから、あれはどうだったか、あの説明はあったか、なんて事にならないためにも、十分に説明を受けること、そして口答約束で済まさずに書面に残すことも忘れずにしましょう。

テナントを探す際は内容工事についても考えておこう

■工事費の見積は必ず項目ごとに出す

テナントの内装工事や外装工事は、工事業者が見積を出すものです。
工事の規模にもよりますが、内外装工事には決して安くない金額を支払うことになります。そのため、見積を取る際は、慎重になるようにしましょう。
壁紙張替え、床張替えをはじめ、内外装工事にはさまざまな項目があるかと思います。それをすべてまとめた合計金額の見積ではなく、項目ごとに出してもらうようにしましょう。
仮に見積の中に「一式」という表現があれば確認が必要です。
見積はそれぞれ明確なものでなくてはなりません。
それを曖昧にせず、「一式」という項目があった場合は、一式の内容をきちんと業者に確認するようにしましょう。
項目ごとに見積を出してもらったら、その内容についてきちんと説明を求めましょう。きちんと説明を受けることで、後々トラブルになることを避けることができます。
テナントの内外装工事は基本的に価格や相場が曖昧なものですから、疑問に思ったことは曖昧にせず、きちんと納得するまで説明してもらうことが大切です。

■1つの施工会社に絞らずに複数の見積を出す

テナントの内外装工事費を知るためには、まず業者に見積を依頼することが先決です。ただ、内外装工事費は相場が曖昧なため、一社だけの見積で決めてしまうのはおすすめできません。その工事費が安いのか高いのかを判断するためにも、複数の見積を比較する必要があります。安いのか高いのかだけでなく、それぞれの業者の対応の良し悪しも感じることができるでしょう。
テナントの内外装工事は、業者によって提案内容が異なってくると思います。
内外装業者と一括りにしても、それぞれ得意な工事や工事内容に違いがあるものです。自分が理想とするテナントにするためには、どのような工事が必要なのかを知るためにも、複数の業者に見積依頼をし、さまざまな提案や説明を受けるべきだと思います。
ちなみに、信頼できる工事業者は、依頼者の希望をきちんと聞いた上で、さまざまな提案をしてくれるところです。
信頼できる業者かどうかを判断するためにも、複数の業者に見積依頼をするようにしましょう。

見積書

■工程表も合わせてもらうこと

テナントの内外装工事の見積を依頼する際には、見積書だけでなく工程表も一緒に提出してもらうようにしましょう。
内外装工事にかかる費用や工事内容ばかりを気にしていると、思った以上に工事日数が掛かってしまい、店舗のオープンが大幅に遅れてしまったなんて事になりかねません。
工事工程表があれば、予定通りに工事が進んでいるかを都度確認することができるでしょう。工程表がなく、工事が遅れてしまうと、オープンのために準備していたものが台無しになってしまう可能性もあります。
例えばチラシやダイレクトメールです。
オープンをお知らせするチラシやダイレクトメールには、オープン日程を記載するのが基本です。仮に工事の遅れでオープン日が遅れてしまった場合、用意したチラシやダイレクトメールが無駄になってしまいます。
また、飲食店の場合、用意した食材を無駄にすることになってしまうかもしれません。そのような事態にならないためにも、内外装工事の見積を依頼する際には、工程表も合わせて提出してもらうようにしましょう。

■まとめ

このようにテナントを探す際は、内外装工事についても考えておかなくてはなりません。
どのような工事が必要なのか、理想の店舗にするにはどのような工事をするべきなのかなど、考えておくことが大切です。どの工事にいくら掛かるのか、またその工事はどの程度の期間かかるのかもしっかり把握しておかなくてはなりません。
計画通りに工事が進み、問題なく店舗のオープンができるよう、細かく確認しながら進めていきましょう。
少しでも疑問に思ったことは曖昧にせずに進めることも大切です。
工事業者から提出された工程表や見積を確認し、信頼できる業者を選びましょう。
そして工事が始まる前に、業者の意見と自分の意見が合致していることも確認しましょう。

京都で貸事務所を探すときのポイント

■京都で貸事務所を探すならこのエリア

京都にはさまざなまエリアに数多くの貸事務所があります。
その中から利用目的に合った物件を探すのは中々大変なものです。
そこで、いくつかのポイントを挙げながら、目的に合ったエリアを紹介したいと思います。まず、交通の便の良さ、つまり利便性を優先するのであれば、四条烏丸や京都駅エリアがおすすめです。
四条通と烏丸通が交わる交差点付近が四条烏丸です。
西日本を代表する金融街、ビジネス街であること、そして四条通沿いには河原町通から続く商店街があります。交通の便も良く、阪急京都線の烏丸駅と市営地下鉄烏丸線の四条駅の2つの駅があります。このエリアにはビジネスを目的とする貸事務所物件が数多く見られます。そして京都駅エリア。
京都駅エリアは京都の玄関口として知られています。
新幹線発着はもちろんのこと、各地域へのアクセスも良いため、ビジネス目的のエリアに相応しいと言えるのではないでしょうか。
ただ、四条烏丸エリアや京都駅エリアは利便性が良いことで人気のエリアです。
そのため、どうしても賃料が高めと言うデメリットがあります。
賃料を優先するのであれば、その他のエリアを視野に入れて貸事務所を探すと良いでしょう。社員の交通の便や、営業活動地域に事務所を構えることで、効率化を図ることができます。
また、貸事務所にはさまざまな広さや形の物件があります。
エリアを優先して決めてしまうと後々不便に感じてしまうことが考えられます。
事務所には社員数、来客用のテーブルや椅子、会議室などが必要です。
そういった事もふまえ、必要な広さであることを十分確認しなくてはなりません。
イメージをしっかり持つことで、より良い物件を見つけることができるでしょう。

ビルに映る京都タワー

■あると便利な設備について

貸事務所を探す際にチェックしておきたいのが設備です。
社員や来客のための駐車場をはじめ、インターネット設備、給湯室など、事務所に欠かせないものがあります。
それが最初からあるのと無いのでは今後の営業に大きな違いが出てきます。
例えば、駐車場。
駐車場がない貸事務所もたくさんあります。
社員のための駐車スペースが無い場合、近くに駐車場を借りることになります。
もちろん来客用の駐車場が無い場合も同じです。
駐車場を借りるとなると、余計な経費になります。
また、インターネット設備は現代の事務所に欠かせない設備です。
インターネット設備が既に整っているのであれば、契約をすればすぐに利用することができますが、そうでない場合は工事費用がかかってしまいます。
そして事務所に欠かせない給湯室。
給湯室が無いのはとても不便です。
だからこそ、必要な設備を念頭に入れて物件を探すことをおすすめします。

「あると便利」だと思う設備はそれぞれ違いがあると思いますが、最低限「これはあって欲しい」と考えるものをしっかり決めておきましょう。
インターネット設備、駐車場、給湯室のほかにも、収納設備、電気設備(コンセントを含め)、エアコンなども最初からあれば便利です。
事務所設立にかかる資金をできるだけ抑えたいと考えているのであれば、設備のチェックを欠かさないように心がけましょう。

■まとめ

事務所の新規立ち上げや移転は、絶対に失敗できない事です。
何も考えずに貸事務所物件を下見するのではなく、イメージをしっかり持って探すことが成功の第一歩です。
京都市内に事務所を構えるのであれば、どのように利用するのか、またどのような利用目的なのかを考えることで、必要な物件に違いが出てきます。
どのエリアが適しているのか、予算はいくらなのか、そして必要な設備は何なのかなど、しっかりとイメージすることが大切です。
幾つか候補が見つかったら、その中から理想に合った物件を選びましょう。

貸店舗の設備状況を確認しよう

■必要な設備とは (補足:電気、ガス、水道など)

開店・開業のために貸店舗を借りる際、チェックしておきたいのが「設備」です。
開業するお店の種類にもよりますが、開業するにあたってはさまざまな設備が必要になります。電気、ガス、水道はどの業種であっても必要な設備です。
例えば飲食店ならば、上記の他に厨房設備、照明設備、空調設備、音響設備なども必要になります。ただ、貸店舗では居抜きでない場合、厨房設備など整っていないことがほとんどです。中には、電気、ガス、水道などすべてにおいて借りる側が工事をしないとならない場合もあります。
また、水道やガスにおいては心配ありませんが、電気については容量を確認しなくてはなりません。電気には容量があるのをご存知ですか?容量が小さい場合は増設する必要があります。ただ、中にはそういった設備スペックの増設が不可という場合もあるので、電気容量は必ず確認しなくてはなりません。

 

【設備スペックのチェックポイント】

1.電気の場合

お店であっても事務所であっても必要な電気。
一般家庭においては100V/30~60A程度で十分ですが、店舗や事務所となるともっと容量が必要になる場合があります。容量の大きいエアコンやIHヒーターの場合、200Vが必要になることも。エアコンの他、どのような電気設備を使用するかを考えてチェックしなくてはなりません。

2.ガスの場合

飲食店には必ず必要な設備がガスです。ガスには都市ガスとプロパンガスがあります。ガス設備が整っていない場合は工事が必要です。基本的に物件敷地まではガス会社の負担なのですが、敷地内においては使用者負担になります。1階のテナントであればそれほど工事費がかからないのですが、2階以上のテナントとなるとガス管の長さがある程度必要になるため工事費用がかさむ可能性があります。

3.水道の場合

水を多く使用する業種ならば、流れる水の量や流す水の量をチェックしなくてはなりません。不足しているならば工事が必要になり、その負担は基本的に使用者負担になります。

 
■設備状況によって内装工事費が大きく変わる

開業費用の中で最も大きな割合を占めるのが内装工事費です。しかし、できるだけコストを抑えて開業したいというのが本音ではないでしょうか。内装工事費用を抑えるには「設備状況」にポイントがあります。エアコン、水道、ガス、電気など既存の設備が再利用できる物件ならば、その分工事費が安く済みます。内装工事費の内訳で大きな割合を占めるのが設備費用のため、既存の設備を再利用できればその分工事費用を安く済ませることができるのです。店舗内装工事費用は坪単価で計算されます。物販店やサービスを提供するお店なら坪単価20万円~、飲食店の場合は坪単価30万円~と言われています。ただ、電気、水道、ガスなどの設備状況や空調機の有無によって、それも大きく変わってくると言えます。そういった事を考慮すれば、やはり既存の設備状況をしっかりチェックするべきではないでしょうか。

 
■まとめ

貸店舗を探す際は、必ず設備状況を確認することが大切です。
それを怠ってしまうと、余分な費用が掛かってしまうかもしれないからです。
電気、ガス、水道は当たり前にあるものだと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、それがあったとしてもスペック(容量)を確認することをおすすめします。特に飲食店を開業される場合は、より入念にチェックするようにしましょう。
また、先程説明したように、スペック不足で工事が必要であっても、工事不可としている貸店舗も多々あります。スペック不足で工事が必要だと判断した場合、工事が可能なのかを事前にきちんと確認しておきましょう。契約後に「不可」と知っても手遅れです。広さや駐車場の有無の確認も大切ですが、それよりも設備状況などを確認することが先決です。

開業するなら是非節税開業を目指そう!

■開業前後で必要になる費用

開業するにあたり一番気になるのが、開業までに必要な費用です。もちろん、業種によって違いはありますが、基本的には以下の費用がかかるものです。

1.店舗の敷金・礼金・仲介手数料

まずは店舗を借りるにあたり、敷金・礼金・仲介手数料などがかかります。
中にはそれらが不要な物件もありますが、一般的にはこの費用は必要なものです。
他にも、前家賃として契約した月の次ぎの家賃を支払う必要があります。

2.店舗の内外装工事

店舗が決まったら、内外装工事を行います。内外装工事には意外とお金がかかるもの。この費用は業種によって異なりますし、予算を決めるのもオーナーの役目です。できるだけ予算をかけたくないという場合は「居抜き物件」を探すのがおすすめです。居抜き物件ならば開業資金を抑えることができるでしょう。

3.設備費用

設備費用も意外とお金がかかります。
例えば、飲食店であれば、業務用の冷蔵庫や調理コンロが必要です。
もしかしたらエアコンも導入する必要があるかもしれません。

4.備品・仕入れ

パソコンや電話、看板などさまざまな備品も揃えなくてはなりません。
物販店の場合は、仕入れのための費用も必要です。開業前後で必要になる費用は業種・店舗の広さによって違いがあります。また、法人なのか個人なのかでも開業資金に違いがあります。法人の場合は、上記に加え「印鑑や名刺の作成費用」「調査費」「交際費・接待費」などもあるでしょう。
開業費は事前に立てた予算よりもオーバーすることが多いと言えるでしょう。

 
■繰延資産で節税対策を

法人税を確定申告するときに、繰延資産を上手く利用すると節税効果があることをご存知でしょうか。支出の効果が及ぶ期間にわたって繰り延べることができるものです。それを上手く利用することで、法人税の軽減につながります。
「繰延資産」とは、必要経費のうち翌年度以降の負担となるべき分は、当期だけの負担とせずに一時的に繰り延べることを認められている資産のこと。
開業費をはじめ、開発費用、株式交付費なども該当します。
会社に利益をもたらすことが見込める公共施設の建設費用、事業にかかるノウハウなどの提供を受けるための諸費用、建物や電子機器などの利用にかかる費用なら繰延資産と認められます。開業前後でかかる費用は、繰延資産として資産計上します。繰延資産は5年の均等償却により費用計上することができるので、節税対策に有効的です。また、会計上の繰延資産については、利益が多くでたときには償却額を多くすることにより、より大幅な節税をおこなうことができます。
ただ、例外となる場合があります。それは開業費が20万円未満である場合です。
その場合は、支出した年度の費用として全額を処理することができます。

開業するにあたり節税対策を頭に入れておくことは非常に大切なことです。
ぜひこの制度を利用して節税対策を行いましょう。

 
■まとめ

開業後の節税対策は経営上非常に重要なことです。
開業後の1年間は、思ったよりも利益がでなかったなんて事もあります。
そんな時に繰延資産で節税対策をおこなうことで、もしかしたら赤字を回避できるかもしれません。開業費だけでなく、創設費も繰延資産の対象になっています。
創設費とは、「設立発起人に支払う報酬」や「設立登記のための登録免許税」、
そしてその他法人の設立のために支出する費用で当該法人の負担に帰すべきものをあわせた費用のこと。但し、創設費は個人事業主の場合は必要ないものです。
あくまで法人として開業する場合に該当します。

申告は国民の義務であり、開業者の義務でもあります。
申告を税理士など専門家に依頼する場合、税理士からアドバイスがあるかも思いますが、中には自分で申告をする方もいらっしゃると思います。
その場合は、税金に対し正しい知識を持って処理して行きましょう。

店舗を開業するなら「道路」について考えた選定をしよう

■ロードサイドの出店に適してるか開業する業種について考える

ロードサイド店舗は、幹線道路など通行量の多い道路の沿線に出店している店舗を指しています。ロードサイド店舗は、基本的に商店街と比べ地価相場が安いことから、比較的広い店舗を実現することが可能です。通行量が多いため、かなりの集客を見込める大きなメリットがあります。ただ、ロードサイドの出店には向き不向きがあるのをご存知でしょうか。

【ロードサイドに適した業種とは】

1.飲食店
カフェ、レストラン、ファストフード店など飲食店はロードサイド向きです。
大手ファミリーレストランやラーメンチェーン店などもそういったロードサイドに出店する傾向があります。

2.物販店
コンビニエンスストア、スーパーマーケット、ホームセンター、ドラッグストア、衣類販売店など、物販店もまたロードサイドに出店することが多いでしょう。
通行量が多ければ多いほど目に留まりやすく、集客を見込むことができるため、物販店はロードサイドを好みます。他にもアミューズメント施設やサービス店などもロードサイトに出店する傾向があります。
どの業種に至っても、ロードサイド店舗としての出店意欲は高く、業態も多種多様にどんどん増えています。一方、静かな環境の方が良いという場合もあるでしょう。そんな場合は、本当にロードサイドに出店して良いのかじっくり考えることが大切です。

 
■業種によって違う!道路と店舗の位置関係について

店舗への集客を見込むには「道路」の存在は必要不可欠です。
ただ好立地だからと言っても出店するだけではそれを生かすことができません。
そこでここでは業種ごとの道路と店舗の位置関係のポイントを紹介したいと思います。

1.飲食店・サービス業

飲食店やサービス業の場合、特に広い店舗面積と駐車場を確保することが必要です。そのため、道路からスムーズに駐車場へ車を停めることのできる事を確認しましょう。道路から駐車場へ進入しやすいかどうか、また道路から駐車場の場所を一目で確認することができるかを確認することが大切です

2.物販店

書店やコンビニエンスストア、ホームセンター、衣類販売店など、物販店にはさまざまなものがあります。それら物販店の場合、物流に有利な道路に面していることが大切です。それに、物販店の場合、比較的広い面積が必要になります。
駅近くや街中の場合、広い面積の店舗を借りるとなるとかなり高額になります。
物流に有利な場所、そして比較的安い場所と言う事を考慮すれば、交通の便の良いインター付近や郊外が好ましいでしょう。また、どのような業種であっても重要なのが、道路からの建物の見え方です。例えば、建物が道路から見て奥ばってしまっていると、どうしても死角になりがちです。できれば、建物が道路からはっきり見える店舗を探すことをおすすめします。それから、道路と店舗の位置関係についてもう一つチェックしておきたいことがあります。
それは「中央分離帯の位置」です。
中央分離帯がある道路に面している店舗は、店舗の面する片側道路からしか入ることができません。中央分離帯は、比較的大きな道路に多いです。それでも、その道路沿いに店舗を出店したいと考えるのであれば、中央分離帯を挟み、どちら側の道路により交通量があるのかきちんとチェックしておきましょう。

 
■まとめ

道路と店舗の位置関係は非常に重要です。
ロードサイド店舗ならどこでも良いというわけにはいきません。
店舗の広さ、駐車場の位置や広さ、駐車場へスムーズに駐車できるか、建物の見え方などすべてを考慮しながら選ばなくてはなりません。
また、自分の業種は本当にロードサイドでなくてはいけないのかもしっかり考える必要があります。店舗をオープンさせてから後悔しないためにも、事前にしっかり考える必要があります。

「駐車場」とテナント、貸店舗の選び方とあり方について 

■飲食店や小売店の駐車場のあり方

飲食店や小売店などのテナント選びで重要なのは立地やテナントの広さだけではありません。来店するお客さまのことを考えれば「駐車場」も重要ではないでしょうか。お店を経営したら成功したいと思うのは当然のこと。
そこには貸店舗選びも重要なんです。
駐車場がある・なしで商売が成功するかどうか左右します。駅から近いからと言って、お客さまが全員電車や徒歩で来るとは限りません。車で行きたいという方も多いはずです。駐車場がない、もしくは少ない場合「駐車場がないから・・・」「いつも停められないから・・・」との理由で来店を断念してしまう方は結構いらっしゃいます。市街地では駐車場を確保するのが難しいからと、あえて広い駐車スペースを確保できる郊外にお店を構える場合もあります。

十分な駐車場をと考える際にまず検証するのであれば、商品単価と客数の設定がポイントになります。まずは売上。
売上については「商品単価×来客数」で計算します。
一日に何人来店し、商品を販売すれば利益を確保することができるか明確にできます。次ぎに回転率を考えます。
回転率については「一日の総客数÷店舗の総席数」で計算することができます。
飲食店であれば昼時、夕食時など一番来客数が多い時間帯をあらかじめ予想できます。営業時間帯ごとの来客見込み数をあらかじめ予測しながら必要な駐車スペースを考えることが大切です。ただ、駅前に出店希望の場合は、すぐ近くにコインパーキングがあるかを確認しましょう。駅前に駐車場を用意するのは困難な場合が多いのですが、コインパーキングが近くにあれば問題ありません。コインパーキングについても、車が何台駐車できるかをあらかじめ確認しておくようにしましょう。

 
■物的などの商品提供のないサービス業における駐車場のあり方

物的などの商品をお客さまに提供するサービス業については、飲食店や雑貨店などとは駐車場のあり方に違いがあります。店舗を構えたとしても、そこにお客さまが来店しないとの形態であれば、お客さま用の駐車スペースを確保する必要はありません。ただ、そこで働く従業員のための駐車スペースは最低限考える必要があります。従業員の駐車スペースであれば、仮に貸店舗に駐車スペースがなくても、近くに借りることのできる駐車場があれば問題ありません。物的などの商品提供のないサービス業の中には、商品自体は提供しないけれど来客がある事業種もあります。その場合は、一日に来店するお客さまの数をあらかじめ予測し、駐車スペースを設ける必要があります。
総合的に考えると、物的などの商品提供のないサービス業における駐車場のあり方は、「従業員数+α」を考えるのが一番良いのではないでしょうか。

 
■まとめ

貸店舗を選ぶ際には駐車場のこともしっかり考える必要があります。
店舗だけで決めてしまうと、後々不便と感じてしまったり、売上を左右されてしまうかもしれません。今回紹介した「駐車場のあり方」はあくまで一例です。
車で来店するお客さまを見込んでいないという飲食店や小売店だってたくさんあります。特に都心では車を所有せず電車移動を中心に生活されている家庭もたくさんあります。その土地、地域に住む人の生活スタイルを考えることも大切です。
ただ、基本的に駐車場があることを前提にお客さまが来店することも多々あります。それを考慮して駐車場のあり方をしっかりと考えてから貸店舗選びをしましょう。大切なのは素敵な店舗にできるかどうかではなく、お客さまが来店しやすいかどうかです。もちろん、内装も重要ではありますが、来店するお客さまにストレスを与えないことが最も重要です。「十分な駐車場があるかどうかで売上を左右する」ことを頭に入れて、後悔のない貸店舗選びをしましょう。