テナントの原状回復について知ろう

■原状回復のガイドライン

テナント退去時には原状回復をするのがルールです。
テナントを借りた時の状態に戻すということですが、長年テナントを使用していると内装や設備の状態も変化してきます。
それらすべての費用を負担する必要があるのかどうか、よくわからない場合もあるでしょう。
そこでここではテナントの原状回復について説明していきたいと思います。

【原状回復ガイドラインとは】

テナントをはじめ、賃貸物件においての「原状回復ガイドライン」というものをご存知でしょうか。
原状回復ガイドラインとは国土交通省が公表しているものです。
テナントをはじめとした賃貸物件の退去時のトラブルや原状回復トラブルを未然に防ぐために公表されました。
ガイドラインには借り主として負担する場合や、逆に借り主に原状回復の義務がない場合のことなどが記載されています。
但し、ガイドラインはあくまでも指針です。
実際には当事者間の契約が優先されます。
つまり、最初の賃貸借契約で定められていることを把握しなくてはなりません。
退去の際にどのようなことをすれば良いか、
どこまで借り主が負担するのかなど賃貸借契約を確認するようにしましょう。
また、賃貸借契約書に退去の原状回復について詳しく記載が無い場合は、
不動産会社などに確認しましょう。

■テナント側の負担かオーナー側の負担か

原状回復が退去条件になっている場合でも、
どこまでがテナント側の負担になるのか、どこまでがオーナー側の負担なのか曖昧です。
先程紹介しました国土交通省が公表している原状回復ガイドラインによる説明は以下のとおりです。

【テナント側負担】
・通常使用を超えるような破損や汚損、その他汚れや損耗については借り主負担
・掃除や手入れを怠ってできてしまったシミやカビの汚れについては借り主負担

【オーナー側負担】
・通常使用における消耗の修繕費用はオーナー負担
・経年劣化におけるものの修繕費用はオーナー負担

原状回復についてはさまざまなトラブルがあります。
テナントは一般住宅とは違うため、
敷金返還や原状回復に関するトラブルがより多いのだと言えます。
特に飲食店で厨房を設置しているケースでは、
お客様の出入りによって内装の傷みもあるでしょうし、
調理による建物や設備の傷みも大きいのではないでしょうか。

【飲食店において原状回復義務が発生するケース】
1.調理による床・壁・天井の油汚れ
2.内装についてしまったタバコのヤニ汚れや臭い
3.床に染み付いてしまった食べ物の汚れやシミ、カビ
4.エアコンなど最初から設置されていた設備にこびり付いた油汚れやタバコのヤニ汚れ

【原状回復におけるよくあるトラブル】

1.テナントを借りた時に新品でなかったものに対し、退去時に新品の見積が来た

テナントを借りた時、最初から備わっていたものがある場合によく起こるトラブルです。
そもそも新品ではなかったのに、
退去時の原状回復において貸主側から新品への交換の見積が来たら確かにトラブルになるでしょう。

2.壁紙の汚れはほんの一部であるのに全面張替えの見積が来た

これもよくあるトラブルのひとつです。
借り主は一部分だけ張り替えれば済むのではないかと思ってしまいます。

上記のようなトラブルをはじめ不思議に思うことがあれば、
契約内容と使用状況をしっかり確認し、オーナー側と相談するようにしましょう。

■まとめ

テナントの退去時に一番起こりやすいトラブルが「原状回復」についてです。
なぜなら借り主が負担するものなのか、オーナー側が負担するものなのか実際には曖昧であるからです。
もちろん借り主が持ち込んだものは全て撤去するのですが、
問題は元々あったものや内装に関してではないでしょうか。
ご紹介したようなトラブルに遭わないためにも、
賃貸借契約をする際には退去時の原状回復の条件を双方で細かく決めておくと良いでしょう。

テナントに関するよくあるトラブル

■用法を正確にすること

事業用賃貸、つまり貸テナントを契約する際は、契約時にどのような事業を行うのか貸主に申告する必要があります。
飲食店であっても、カフェやバー、スナックといった本格的な調理を伴わず、酒や飲み物を主として提供する「軽飲食」なのか、
ラーメン、中華、焼肉など厨房を備えて火を扱い調理する飲食業種のうち、特に油や匂い、煙が多くでる「重飲食」なのか説明する義務があります。
例えば、貸テナントの中には軽飲食は可、重飲食は不可としているところもあります。
実際は重飲食に該当するのに、軽飲食と説明して重飲食店を開業した場合、それは「用法順守義務違反」となります。
用法順守義務違反に関するトラブルはよくある話です。
「用法順守義務違反=即契約解除」ではありませんが、それを理由に賃貸借契約の解除を求めた事例は過去にもいくつかあります。
そんな事態にならないためにも、契約前に「用法を正確にすること」が大切です。
貸主、つまり大家さんに入居者がどのような事業を行うかをきちんと理解されていればトラブルも起こりません。
逆をかえせば、大家さんにきちんとどのような事業を行うのか説明すればトラブルは起こらないということです。
契約時は大家さんに説明した事業を行う予定だったが、契約後に考えが変わって違う事業になったという場合は、
開業準備に取り掛かる前に、大家さんに説明しに行くことをおすすめします。
用法順守義務違反だと大家さんに判断されてしまうと、最悪の場合裁判に発展してしまうこともあります。
そんなことにならないためにも、誠実な対応を心掛けましょう。

■契約の種類を要確認しよう

貸テナント契約において注意しなくてはならないのが「契約の種類」です。
テナント契約は、一般住宅賃貸物件とは違い、店舗の情報や契約内容を契約書でしっかり書面に残します。
また、契約の際には必ず「重要事項説明」が行われます。
物件の概要や賃料、保証金、支払い方法や物件の引渡し時期など細かく記載されているので、しっかりチェックしなくてはなりません。
そしてテナント契約の種類も確認する必要があります。
賃貸契約には「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の2つの種類があるのをご存知でしょうか。

【普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い】

1.契約更新の違い

普通建物賃貸借契約は、契約時に定められた契約期間が満了する際に、賃貸契約を更新することができます。
物件を借りている側、つまり借主が解約を希望しなければ、そのまま引き続き契約を更新することが可能です。
定期建物賃貸借契約は、契約時に定められた契約期間が満了した時点で、契約が終了します。
つまり契約を更新することができないというわけです。
この契約更新の違いを理解しないで契約してしまうと大変なことになってしまいます。
店舗として内装や設備に高額なお金をかけてしまい、後々その契約が「定期建物賃貸借契約」だと判明したらどうしましょうか。
どんなに高額なお金をかけたとしても、契約満了とともに退去しなくてはならないのです。
また、やっとお客さまが付いてきたのに、移転しなくてはならなくなったら本当に大変です。
しかし、定期建物賃貸借契約であっても、双方の合意があれば再契約することも可能です。
ただその際は、普通建物賃貸借契約と違い大きなコストがかかることになると覚えておきましょう。
契約の種類をきちんと分かっておらず、契約更新時にトラブルになることがあります。
だからこそ、契約の種類を確認することが大切なのです。

2.途中解約

普通建物賃貸借契約の場合、契約の解約をするには借主から貸主へ解約したい旨を伝えます。
それを一般的に「解約予告」と言います。
解約予告時期は最初の契約書に定められており、通常退去の3~6ヶ月前の告知を求められるでしょう。
解約予告をしたとしても、退去までの期間は通常通りの賃料を支払う義務があります。
契約期間中であってもきちんと解約予告を行い、契約書に定められた通りに退去すれば問題ありません。
定期建物賃貸借契約の場合は、原則として中途解約は不可です。
契約期間満了まできちんと賃料を支払い借りることが前提の契約となっています。

このように、テナント契約には2つの種類があり、それぞれ大きな違いがあります。
そのため、契約の種類を契約する前に確認することが大切です。

■まとめ

いかがでしたか。テナントに関するよくあるトラブルを説明しました。
契約後にトラブルにならないよう契約前にきちんと確認しておくことが大切です。
そして分からないことがあれば、そのまま放置せず不動産会社や大家さんに質問するように心掛けましょう。

テナント契約時のいろいろなお金の話

■権利金について

テナント物件を探していると「権利金」という言葉を目にすると思います。
権利金とは、テナント物件などの賃貸借契約を結ぶ際に、一時金として賃貸人に支払うお金です。
テナントを借りて開業する利益の対価として支払うものだと解釈して良いでしょう。
敷金と似たようなものとして挙げられるのが権利金です。
敷金は債務不履行が無ければ、退去する際に全額返金されますが、権利金は返金されることはありません。
テナント契約時に支払うお金がもう一つあります。それが礼金です。
礼金は権利金と同じようなものという扱いをされています。
しかし、権利金と礼金は本質的な部分で違いがあります。
確かに権利金も礼金も、テナント契約時に一時金として支払われるものですし、敷金や保証金のように退去時に返還されません。
そういった共通点があることで同じように扱われているのだと言えるでしょう。
では双方の違いはというとどのような点でしょうか。
権利金は先程説明したように「開業する利益の対価」です。
礼金は貸主に対して支払うお礼です。
一般的な住まいとなる賃貸物件に権利金はありません。
それは営業目的の事業用の利用ではないためです。

権利金の返還はないと説明しましたが、一部だけ返ってくる場合もあります。
一般的に賃貸契約の契約期間は決まっています。
その期間に対しての権利金のため、仮に途中解約をした場合は一部のみ返還されると考えて下さい。

権利金は物件によって金額に差があります。
立地が良く、設備も充実しているなど魅力のある物件は対価性が高いため権利金もそれ相応になります。
逆に魅力のない物件は権利金も少なくなるでしょう。
支払う権利金が高額であっても、それ以上のメリットを回収できると考えられるのであれば良いと思います。
テナント物件であっても権利金がない場合も多々あります。
権利金がある物件とない物件では経費にも違いが出てくるので、それを考慮して選ぶことが大切です。

■造作譲渡金について

テナント物件において良くある「居抜き物件」。
特に飲食店に多く見られます。
内装、厨房設備、空調設備などそのまま残されており、すぐにお店をオープンすることが可能です。
そんな物件を契約する際に必要なのが「造作譲渡金」です。
内装や厨房設備、空調設備といった設備を借主が買取るための費用のことです。
居抜き物件の場合、テナント物件の賃貸借契約とは別に、その物件の前の事業主と「造作買取」契約を結ぶ必要があります。

【造作譲渡のメリット】

前の事業主が高い費用をかけて作り上げた設備や内装をそのまま使用することで、初期費用を抑えることができます。
通常であれば高額なコストがかかる工事を削減することができるのは大きなメリットであると言えるでしょう。
また、開業までの時間を短縮できるのもメリットの一つです。
内装工事や設備工事は予想よりも時間がかかるものです。
その時間を短縮することができるためすぐに開業することが可能です。
そしてもう一つ、メリットとして挙げることができるのは以前のお店の顧客を引き継げる可能性があることです。
飲食店に限りますが、同じ場所に別の飲食店が出来れば、当然以前のお店に通われていたお客さまを取り入れることが可能です。

【造作譲渡の注意点】

造作譲渡はメリットだけでなく、注意しなくてはならないこともあります。
せっかくの設備が壊れていたり、何らかの不具合があることがあります。
造作譲渡、つまり居抜き物件を契約する前に、まずはそういった設備の確認をしなくてはなりません。
そしてもう一つ、確認しなくてはならないことがあります。
それは「設備がリース契約でないかどうか」です。
設備をそのまま使用するつもりであっても、リース契約だとリース会社が持って行ってしまう可能性があります。
設備は前の契約者の物なのか、それともリース契約なのかをきちんと確認することが大切です。

■まとめ

テナントの契約には敷金・礼金・仲介手数料だけでなく、権利金や造作譲渡金が発生することもあります。
権利金や造作譲渡金は物件によって違いがあります。
権利金も造作譲渡金もある物件とそうでない物件があります。
それにより経費にも違いが出てくるので、良く考えて契約するように心掛けましょう。

店舗や貸事務所が決まったら内装や外装の工事を決めよう

■雰囲気をイメージして依頼会社を決める

店舗や貸事務所が決まったら、次は内装や外装工事を決めなくてはなりません。
内装・外装工事は、お店の雰囲気を決めるとても大切なものです。
内外装工事業者はたくさんあるのですが、それぞれ得意分野があります。
依頼する業者を間違ってしまうと、イメージと違ったものになってしまうので注意が必要です。
内外装業者には得意分野はもちろん、業務内容や価格なども異なります。
そのため業種や物件の規模、施工内容、そして予算に合った適切な業者を選ぶ必要があります。
では、一般的にどのような内外装業者があるのかを種類別に紹介していきたいと思います。

【内外装業者の種類】

1.設計&施工を自社で行う業者

設計から施工まで自社でする内外装業者は工事までの流れがスムーズです。
予算に応じて工事内容を提案してくれますし、希望に応じて設計を変更してくれるなど柔軟に対応してくれます。
一方でデザイン性は高いとは言えません。
デザイン専門のスタッフ(デザイナー)が在籍していることがほぼ無いため、高度なデザインは不可能です。
また、実際の工事に関しては外注により職人さんを手配するので工事費用が高くなる可能性があります。

2.工務店(施工メイン)

工務店はデザインに力を入れていないのが一般的です。
そのため、発注者がどのような雰囲気にしたいのか、またどのような工事をしたいのかを明確にしておく必要があります。
工事に関しては直接依頼となるため、価格が安いのは魅力です。
現場対応力に優れているので各所の仕上がりは期待できるのですが、
どうしても設計力や提案力に頼りない部分があると言えるでしょう。

3.デザイン&設計事務所

デザインや設計を中心に行っているデザイン&設計事務所は、デザイン性や提案力が非常に高いと言えるでしょう。
ただ、デザインと設計を中心に行っているため、施工は別会社に依頼することになります。
内装・外装を今までにない斬新なデザインにしたいという方にはおすすめですが、どうしても費用が高くなってしまいます。
施工費用とデザイン費用が別々になるため、それを理解した上で依頼する必要があります。

このように、内外装業者の種類は主に3つです。
雰囲気をイメージして依頼会社を決めることも大切ですが、予算を事前に決めておくことも大切です。
雰囲気をイメージできたら、1つの業者でなくいくつかの業者に行ってみるのも良いかもしれません。

■コストを考えよう

内装工事や外装工事にはそれなりの費用がかかります。
どれだけ費用がかかってもいいから、イメージ通りに仕上げたいという方は少ないのではないでしょうか。
これから開業するために必要な設備もあるでしょうし、仕入れに必要な費用もあるでしょう。
そのため、内装工事や外装工事にかけていいコストをしっかり考えなくてはなりません。
ある程度コストが決まっていないと、業者に工事を依頼することができないものです。
あらかじめ予算を伝えることで、それを目安に業者は見積もりを出してくれます。
最初にコストを決めておくことは、工事をスムーズに進めていくために必要不可欠です。

まず、内装工事には店内や事務所の雰囲気作りだけでなく、さまざまなことに費用がかかります。
床、壁、天井の他、電気工事、水道工事、ガス工事など設備の工事費用も考えなくてはなりません。
設備工事の費用に関してはどの程度かかるのか、相場を調べる必要があります。
相場を知らずにコストを考えても意味がありません。
設備工事は意外と費用がかかってしまうこともあるので、まずは見積依頼をしても良いかもしれません。
店舗や事務所に最初から設備が整っている場合は、それをそのまま利用することができるのかも考えましょう。

内装工事に関して、平均坪単価は47.8万円だと言われています。
もちろん、それはあくまで平均であり、業種や物件によって大きく異なります。
坪単価10万円代の場合もあれば、平均よりも高い場合もあります。
店舗や事務所の内外装工事は全てオーダーメイドです。
居抜きでほぼ手をかけずに出店できる場合を除けば、全て自分で決める必要があります。
内外装工事にかけられる総工事費を算出し、どこにいくらかけるかを考えてから業者に相談することが大切です。

■まとめ

借りる店舗や事務所が決まってからが本番です。
内装や外装の雰囲気やイメージ、
そしてそれにかける費用をしっかり考えることは大変かもしれませんが、
それが一番重要なことではないでしょうか。
開業までの時間も考えなくてはなりませんので、
よりスピーディーにそして抜かりなく工事が進むように計画を立てていきましょう。

飲食貸店舗で重要な防災設備のこと

■避難誘導について

飲食店を開業するのであれば、消防に関する知識や設備が必要です。
飲食店には多くの人が集まるため、万が一火災が起こった時にどうすれば良いかをしっかりと頭に入れておく必要があります。
仮に飲食店の営業中に火災が起こったとしたら、お客様が食事をしていたとしたら、素早く適切にお客様を避難誘導しなくてはなりません。
避難誘導を適切に行うには「避難設備」を準備しておく必要があります。
避難設備は、火災をはじめ、災害発生時に人が避難するために使用する設備です。
避難器具、誘導灯、標識の3つを総合して避難設備と呼んでいます。
建物に設置されている階段で避難できない場合に避難器具は使用されます。
避難器具には、避難はしごや救助袋、避難ロープや避難タラップというようにいくつかの種類があります。
誘導灯、そして標識は店内に居るお客様やスタッフに避難経路を知らせるためのものです。
まずは店内に居るお客様を安全に避難させるために設備をしっかり整えておかなくてはなりません。
これを怠ってしまうと、いざという時に避難誘導ができずに大きな事故に繋がる恐れがあります。
飲食店は「火」を使う場所です。
だからこそ、より万全の対策が必要ではないでしょうか。
また、お店が大きく、店内の収容人数が30人以上の飲食店の場合は、防火管理者の資格が必要です。
資格を取得するためには「防火管理講習」を修了する必要があります。
飲食店の火災被害を防止するための責任者として、知識をしっかり頭に入れておきましょう。

■消火器の設置について

仮に店舗内にて火災が発生した場合に火を鎮圧するために必要なのが消火器です。
2019年10月1日より、調理を目的とした火を使用する設備又は器具を設けてある全ての飲食店において、
消火器の設置と点検・報告が義務化されます。
火を使用する設備や器具の設置がない場合や、
調理油過熱防止装置、自動消火装置などが備わっており、防火上有効な措置をしたものである場合は、消火器の設置は義務ではなくなります。
飲食店において消火器の設置が義務付けられた理由に2016年12月22日に新潟県糸魚川市で発生した大規模火災があります。
それまでは消火器の設置は150平方メートル以上の飲食店にのみ義務化されていましたが、2019年10月1日からは全ての飲食店に義務化されます。
消火器は、消化設備の最低限の設備と言っていいでしょう。
他にも、消化設備にはさまざまなものがあります。
「動力消防ポンプ」や「スプリンクラー」は、消火器では対応不可な規模の火災に対応するための消化設備です。
飲食店だけでなく、スプリンクラーが設置されている店舗をよく見かけると思います。
上記他にもさまざまな消化設備があるので、必要な場合は設置することをおすすめします。

消化設備の他にも、火災の発生を通報するための警報設備があります。
建物内に設置する必要があるのは、感知・警報・通報の設備です。

・自動火災報知設備

火災による発生した熱や煙、炎を火災初期段階で感知し、建物内に居る人々に警報を発して知らせる設備です。

・ガス漏れ火災警報設備

燃料用ガスが何らかの原因により漏洩した場合、ガス漏れをいち早く検知して警報を発して建物内に居る人々に知らせる設備です。

・漏電火災警報器

漏電を感知し警報を発します。これにより漏電による火災を防ぎます。

このように、消化設備の他にも警報設備といったお客様の安全を守る設備も欠かせません。

■まとめ

飲食店の開業には店舗選びや内装設計の大切ですが、
それ以上にスタッフやお客様の安全を確保するための設備も大切です。
消防法をしっかりと理解し、それに基づいた防災設備を設置するようにしましょう。
また、設置した防災設備は定期的にきちんと点検をするようにしましょう。
お客さまが安心して飲食できる店内であること、そしてスタッフが安全に働ける環境を整えるよう心掛けることが大切です。

オーナー様必見!テナントが決まらない時に確認したいこと

■適した業種と仲介業者の確認

自分のお店を開業することは決まったのになかなか物件が決まらない、という状況のオーナー様が案外多いかもしれません。
テナント物件はたくさんありますが、その中で自分の業種がその物件に適しているのか迷うことも多いでしょう。
どのような業種であっても、集客が見込めるテナントが良いと考えるのは当然のことです。
貸テナントにはそれぞれ適した業種が設定されていることが多いものです。
例えば、気に入った物件が見つかったとしても「飲食店不可」「量販店不可」という大家さんの意向があれば、その物件は選べないこともあるかもしれません。
雑貨店、洋服店、飲食店など、ふらっと立ち寄る人が多いのであれば人通りの多い場所のテナントが良いですし、
広々としたスペースが必要な業種であれば車で来店しやすい郊外のテナントが良いというポイントがあります。

また、貸テナントの場合、必ず仲介業者がいるものです。
一般的には不動産会社が仲介業者となっています。
どの不動産会社が仲介業者になっているのか確認することも大切です。
仲介業者というのは、賃貸物件を探している人と借り手を見つけてほしい大家・管理会社との間に入って物件を紹介し、契約に結び付けることが役割です。
テナントを借りたいという方に物件を紹介し、現地へ連れて行き内見の案内もします。
テナントの賃借契約も仲介業者が行います。

これらのことを踏まえた上で、ある程度希望条件に合うテナントを見つけたらまずはそこに適した業種と仲介業者の確認を行いましょう。
そのテナントが自分の業種に相応しいかどうか不明な場合は、仲介業者に直接聞いてみましょう。

■料金相場を知る

テナントを借りる前に知っておきたいのが賃料の相場です。
賃料はさまざまな要因によって左右されます。
大きな通り沿い、駅からの距離、建物の構造や築年数、設備、広さなど立地と物件の特徴の影響により賃料は変わってくるものです。
ただ、ある程度相場というものは決まっています。

基本的に駅近く、駅前、大通り沿いという立地にあるテナントの賃料は高めに設定されています。
そういった場所のテナントは集客力が高いからです。
多くの人の目につきやすい場所は、商売をやる上で一番の成功の秘訣とも考えられます。
賃料の相場を知るためには、まずは自分で情報を集めることが大切です。
ある程度相場が分かったら、どのような場所のテナントを借りたいのかイメージしながら選びましょう。

テナントの中には居抜き物件と言うものもあります。
最初から必要な設備が整っているので、賃料が相場よりも高い可能性があります。
一方で初期投資にかかる費用が少なくて済みますし、いち早く店舗をオープンさせることができるのが魅力です。
お金をかけても自分好みのお店にしたいのか、逆にあまりお金をかけずに開業したいのかそれも決めておく必要があります。

各地域の平均的なテナントの料金相場は、インターネットなどで統計情報が公表されていますし、不動産会社に訪ねて知ることもできます。
そのエリアの情報を多く取り扱っている不動産会社なら安心して相場を聞くことができるでしょう。

■まとめ

テナントが中々決まらない時は、開業したいエリアのテナント料金相場を調べたり、そのエリアに適した業種を調べるなど、調査を進めることが大切です。
開業する場所は店舗の将来を決めるとても重要なことです。
その場所に適した業種でなければ集客を見込むことができません。
希望に合うテナントが決まったら、どの仲介業者なのか確認し、詳しいことを聞きに行きましょう。
その際には、そのエリアのテナントの料金相場を必ず知っておくようにして下さい。
あまりにも相場よりも高いようでしたら、賃料の交渉もしてみましょう。
賃料があまりにも高いのでは毎月の支払いが大変です。
交渉が上手く行かない場合は、他のテナントを視野に入れて考えるようにしましょう。

テナント店と路面店の違い

■それぞれのメリットとデメリット

店舗物件には幾つかの種類があります。
その中で今回は「テナント店」と「路面店」の違いを説明していきます。
店舗をオープンさせる際、物件選びはとても重要です。
出店する場所も大切ですが、物件のタイプを選ぶことも大切です。

【路面店のメリットとデメリット】

路面店とは、通りに面した店舗のことです。
大きな通りに面した路面店には有名企業の店舗や大手チェーンの店舗が店を構えていることが多いものです。
路面店の最大のメリットと言えば、やはり集客力の高さという点が挙げられます。
通りに面した店舗は、多くの人の目に留まりやすく宣伝効果は抜群です。
あえて大々的な広告を出さなくても、多くの人の目に留まることから看板だけで集客することができるでしょう。
しかし、そのような大幅な集客が見込める路面店は、家賃が高く設定されていることが多いものです。
このことが路面店のデメリットと言えるのではないでしょうか。
ランニングコストが大きいのでその分経営力が求められるでしょう。

【テナント店のメリットとデメリット】

路面店と対照的な物件として良く比較されるのがテナント店です。
テナント店は一般的に、オフィスビルや雑居ビルなどの貸店舗のことです。
ショッピングモールといった商業施設に入っている店舗を想定してご説明します。
商業施設に入っているテナント店であれば、駐車スペースを心配する必要がありませんし集客においても大きな心配はないように考えられます。
ただ商業施設のテナント店は、オーナー自身が営業時間を決めることができないデメリットがあります。
商業施設の営業時間に合わせるのが一般的だからです。
また、商業施設のテナント店は路面店とは違い固定された賃料ではなく売上保率が賃料になっているケースがあります。
要は売上によって賃料に違いがあると言うことです。
売上がアップするにつれて賃料が高くなるのもデメリットと言えるでしょう。

■テナント店におすすめの業種とは?

テナント店にも向き不向きの業種があります。
良くある業種が以下になります。

・飲食店
・カフェ
・服飾店
・雑貨店
・量販店

テナント店が設けられているのは、主にビルやマンションの低層階などです。
そのため、上記のような業種が入居するケースが多くなっています。
ショッピングセンター、モールの他、駅前や交通アクセスの良いビルなどにテナント店が多いのですが、ライバル店も多いのは事実です。
そのため、ライバル店と差を付ける工夫が必要になるでしょう。
特に飲食店はテナント店に多く見られます。
同じような種類の料理を出す場合、集客に力を入れる必要があります。
また、テナント店の場合、居抜きでそこを借りられることが多いので、開業資金が安くなる可能性があります。
例えば飲食店を開業する場合、さまざまな設備が必要です。
居抜きで借りることができれば、最初から料理を作る設備が整っているのでとてもお得です。
テナント店だからといってオフィスとして借りることができない訳ではありません。
中にはテナントをオフィスとして利用している場合もありますが、おすすめなのはやはりオフィスではなく上記で紹介した業種だと言えるのではないでしょうか。

■まとめ

テナント店と路面店にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
開業する業種はテナント店が良いのか、それとも路面店が良いのか、しっかり考えた上で物件を選ぶことが大切です。
また、開業するにあたりどの程度の初期投資が必要なのかも把握しておく必要があります。
路面店の場合は自由度が高いのですが、お客さまの目に留まるように内外装工事をきちんとする必要があります。
魅力ある店舗にするためにはある程度の初期投資が必要です。
逆に今回の例のように商業施設のテナント店は、自由度が少ないことからそこまでの初期投資は必要ありませんが、
売上保率が賃料になる場合や、賃料の他に売上保率を商業施設への手数料として支払わなくてはならない場合もあります。
どのような物件が良いか、自分の店舗がどのようなタイプに適しているのかを考えて出店する物件を選定していきましょう。

飲食店の貸店舗で聞く重飲食と軽飲食について

■重飲食と軽飲食の違い

飲食店を開業するにあたり、貸店舗を利用される方はとても多いと思います。
不動産会社などに行くと貸店舗の情報を教えてもらうことができます。
その際に、物件の入居可能業種欄に「重飲食」や「軽飲食」と記載されていることがあります。
そんな重飲食と軽飲食の違いについて説明したいと思います。

【重飲食とは】

本格的な調理を行う飲食業種を指しています。
業務用のガス台をはじめ、業務用の調理機器、そして大量の煙を排出するための排煙設備とダクトなどを備えた飲食店です。
代表的な重飲食が「焼肉」「中華料理」「居酒屋」などです。
特に他の料理よりもたくさんの油と火を使用する中華料理は、重飲食の代表とも言えるでしょう。

【軽飲食とは】

重飲食とは対照的に本格的な調理を行わない飲食店を指しています。
カフェやバーなど、飲み物を中心に提供する飲食店です。
温める程度の食事を提供したり、サンドウィッチなどの軽食を出す飲食店が軽飲食となります。

ただ、重飲食と軽飲食は明確な定義がありません。
そのため、大家さんによっては「重飲食は不可」としていたとしても「可」になることもあります。
重飲食はNGにしている貸店舗は結構あるものです。
なぜ軽飲食はOKで重飲食はNGなのか、その理由を説明したいと思います。

【重飲食がNGな理由とは】

1.物件の大家さんの意向

重飲食の場合、大量の煙が出たり、大量の油を使用して調理を行うことから、建物が傷みやすいと考えられています。
それを避けたいがために、物件の大家さんが重飲食をNGにしていることが多いようです。
また、重飲食の場合、調理中の臭いや煙が外に漏れることから、近隣住民や他の店舗から苦情が来ることを避けたいと考える大家さんもいらっしゃいます。

2.物件の設備上の問題

重飲食にはさまざまな設備が必要になります。
電気容量をはじめ、給排水、ガスや空調などの設備を整えなくてはならないことから重飲食をNGにしていることもあります。

■重飲食の設備や条件について

重飲食の定義は、ラーメン、中華、焼肉、焼き鳥、鉄板焼きなど油や火を使う調理が多く、煙やニオイが出やすい業態です。
洋食やイタリアン、和食、フレンチなどのいわゆるレストラン系も重飲食に含められてしまうこともあります。
重飲食とされる飲食店の設備は、コンロ・オーブン、フライヤーといった熱機器をはじめ、業務用の冷蔵庫や製氷機、そして多量のガスや電気が必要です。
また、調理で発生した臭いや煙、熱気を屋外に出すための空調設備が必要になります。

重飲食可の貸店舗であっても、設備工事については入居者負担になることがあります。
重飲食の飲食店も入居可能ですが、その分借主側が負担して工事を行うように言われるケースは決して少なくありません。
そうなると高額な工事費が掛かってしまう可能性があります。
重飲食に該当する飲食店を開業するのであれば、できれば居抜き物件であったり、電気・ガスなどの工事を大家さん負担で行ってくれる物件を探すことをおすすめします。

■まとめ

開業する飲食店が重飲食になるのか、軽飲食になるのかは既に明確だと思います。
ただ、軽飲食だと思っていても重飲食とみなされる場合がありますから、事前に不動産会社に確認するようにしましょう。
重飲食だからと懸念している大家さんであっても、懸念事項への防止策・解決策が認められれば、入居が許可されることもあります。
「煙や臭いのクレーム」「夜間の騒音クレーム」「建物への悪影響」など、借主がその防止策や解決策を考えなくてはならないのですが、恐らくそれにも限界があるかと思います。
その場合は、専門知識を持つ内装会社に協力を依頼するなどもおすすめです。
それでも難しいと思ったら、その物件を候補から外して重飲食可能と最初から謳っている物件を探すことをおすすめします。

京都で開業するときのテナントを選ぶポイント

■観光客が多い京都ではホテルの近くが集客におすすめ

国内外からの観光客がとても多い京都。
そこに目をつけて京都で開業される方が増えています。
人気の開業エリアであること、そして観光エリアが広いことから、どのテナントを選べば良いか迷ってしまいがちです。
そんな方におすすめなのがホテル近くのテナントです。
観光客のほとんどがホテルに滞在しています。
どの観光スポットへ行っても必ずホテルに帰ってきますし、ホテルから観光スポットへ出かけて行くためホテル周辺はおすすめと言えるでしょう。
例えば飲食店を開業される場合を想定します。
飲食店は京都にもたくさんあるのですが、観光客はホテルに帰る際に夕飯を食べることが多く、朝食についても朝ホテルを出てすぐに食べることが多いです。
それを考えると、ホテルの近くの飲食店を選ぶことになるため、集客に繋がります。
業種によってさまざまですが、観光客を中心に集客をしたいという場合は、やはりホテル近くに開業するのが好ましいと考えられます。

観光客が多い京都で開業する際は、京都ならではの集客方法をしっかり考えなくてはなりません。
どのような店舗にするのか、またどのような形態にするのか、そしてどのエリア・どのような場所に開業するかです。
地元の方を中心に集客したいのであれば、駅周辺や繁華街周辺が好ましいのですが、観光客を中心に集客したいのであれば、観光客がどのような行動をするのかを考えましょう。
観光スポットには既にたくさんのお店が建ち並んでいますから、それ以外のエリアや場所に開業した方が集客に繋がるでしょう。
弊社は京都を中心にたくさんの貸テナントを取り扱っております。
観光客が利用するホテル周辺の物件も多数ございますので、どうぞお気軽にお問い合わせ下さいませ。

■観光名所周辺のテナント賃料比較

京都で開業する際に一番気になるのがテナントの賃料ではないでしょうか。
観光名所とは言っても、さまざまな観光スポットがあるため、エリアによって賃料に違いがあります。
そこでここでは京都を代表する観光名所周辺のテナントの平均相場を坪単価にて紹介したいと思います。

1.四条河原町エリア

四条通と河原町通が交差する「四条河原町交差点」を中心とした京都最大の繁華街で、京都で一番人が集まるといわれています。
そんな四条河原町エリアのテナントの平均相場は約55,000円/坪です。

2.四条烏丸エリア

こちらも京都有数の繁華街です。
京都ビジネスの中心地でもあるのですが、観光客に大人気の「錦商店街」もあります。
そんな四条烏丸エリアのテナントの平均相場は約45,000円/坪です。

3.祇園エリア

外国人に大人気の祇園。
京都を代表する観光地でもある祇園は舞妓さんがいることで知られています。
京都らしい風情ある街並みが人気のエリアです。
そんな祇園エリアのテナントの平均相場は約40,000円/坪です。

4.嵐山エリア

歴史的寺院が人気の嵐山。
こちらも京都を代表する観光地の一つです。
そんな嵐山エリアのテナントの平均相場は約35,000円/坪です。

5.清水エリア

清水寺のある観光地です。
土日問わず、平日もたくさんの観光客で賑わっています。
そんな清水エリアのテナントの平均相場は約45,000円/坪です。

今回ご紹介しました観光名所周辺のテナントの賃料はあくまで平均価格です。
立地条件などにより違いがありますので、あくまで参考として考えてください。

■まとめ

京都という日本で最も有名な観光地で開業するとなると、色々な事を考えなくてはならないと思います。
どのエリアが良いのか、どうしたら集客に繋がるのかなど考えなくてはなりません。
テナントは京都の至る場所にあります。
観光地周辺だからこそ、飲食店やお土産屋さん、雑貨屋さんなどさまざまな業種の店舗があります。
要は激戦区と言っても良い場所です。
そんな京都で集客を見込めるテナントを選びたいと考えるなら、ホテル周辺が意外にもおすすめです。
また、観光名所周辺ごとにテナント賃料に違いがあります。
今回ご紹介しました賃料の相場を参考に、予算と照らし合わせて選んでみて下さい。

テナント解約、トラブルを免れるために確認すること

■解約予告期間に注意しよう

テナントを解約する際にはトラブルが起こることがあります。
トラブルを免れるためには、契約時にきちんと解約時の事を把握しておく必要があります。
それらをしっかりと頭に入れておかないと、テナントを解約しようと思った際に、トラブルになる可能性があります。
まず把握しておかないといけないことが「解約予告期間」です。
テナントが決まり、いざ契約という時には、契約内容を契約書として書面にて残します。
それと同時に不動産会社から重要事項説明を受けて、了承することになります。
物件の細かな内容をはじめ、賃料や保証金、支払い方法、物件の引渡し時期など細かな部分まで説明があるはずです。
その中には、解約時の事もきちんと明記されています。
その中の一つが「解約予告期間」です。
それはそもそも大家さんを守るための決まりです。
今現在借りているテナントから何らかの事情で移転することになったとします。
その時に借主が「明日退去します」と言ったら大家さんが一番困ります。
そこで定められるのが「解約予告期間」です。
借主は退去する数ヶ月前には退去する旨を不動産会社まで申し出なくてはなりません。
一般的に店舗や事務所で3ヶ月~6ヶ月前です。
その期間については、物件や契約内容の詳細によって違いがありますが、
初めに定められた解約予告期間をしっかり覚えておくことが大切です。

■原状回復工事の打ち合わせと立ち会いについて

テナント解約時に最も多いと言われているトラブルが「原状回復工事」です。
テナントを解約する際は、一般的に契約前の状態と同じ、要は原状回復工事をしてから返すのが一般的です。
ルールとして契約時に契約書にきちんと明記されているかと思います。
どんなに綺麗に内装工事をしたとしても、解約の際には借主負担で契約前の状態と同じように戻さなくてはなりません。
また、傷や汚れなどもきちんと修復しなくてはいけません。
そんな原状回復工事を勝手にやってしまうと、思いがけないトラブルになる可能性があります。
原状回復工事は借主負担なのだから、勝手に始めてしまって良いと考える方も多いかもしれませんが、それが仇となる場合もあります。
原状回復工事についても最初の契約時に不動産会社と相談しながら取り決めをし、それを書面に残しておくのが最善の方法でしょう。
さらに、トラブルを回避するためにも、原状回復工事については不動産会社ときちんと打ち合わせを行いましょう。
そして工事の際はできるだけ立会いのもと行う方が安心でしょう。

現状回復工事

■契約に関するお金のこと

一般的にテナント契約に必要なお金が以下のとおりです。

1.敷金

敷金はテナントの修繕費や家賃滞納の担保として大家さんへ渡すお金です。
基本的に家賃の3~10ヶ月分程度が相場ですが、中には更に高額な敷金を設定している物件もあります。
敷金は基本的に契約解約時に返却してもらえます。
ただ、返却時の物件の状態によっては、敷金から差し引かれることもあります。

2.礼金

大家さんへテナントを貸してもらうお礼として払い込むお金です。
家賃の1~2か月分ぐらいがおおよその平均金額でしょう。
礼金は敷金と違い契約解約時に返却してもらえるお金ではありません。

3.仲介手数料

テナントの多くは不動産会社が大家さんに代わって契約・管理を行っています。
そのため、テナント契約時には不動産会社に払う仲介手数料が必要です。
仲介手数料は家賃の1ヶ月分程度が平均金額です。
こちらも礼金同様、契約解約時に返却してもらえるお金ではありません。

4.保険料

テナント契約時に必ず入るのが火災保険です。
不動産会社が用意する場合もありますが、借主が別途自分で加入しても大丈夫です。

5.前家賃

テナントの家賃は基本的に前払いします。
そのため、当月分、翌月分の家賃を契約時に支払うのが一般的です。

■まとめ

テナント契約には比較的大きなお金が必要です。
契約時に支払うべきお金と、解約時に返してもらえるお金・返してもらえないお金をしっかりと頭で整理しておかなくてはなりません。
また、テナント契約のトラブルで最も多いのが「解約時のトラブル」です。
解約予告期間をすっかり忘れてしまって、退去したい時期に退去できないなんて事もあります。
それに、原状回復工事についてもトラブルが後を絶ちません。
トラブルに合わないためにも、テナントを契約する時には、すみずみまで契約内容を明確にしておいた方が良いでしょう。