テナントを選んだ際の保険を知っておこう

日本は秋、冬にかけて空気が乾燥し、火災が発生しやすくなる傾向にあります。
昨年度の火災件数は約4万件で、その内建物火災が約2万件です。
建物火災の約半数は住宅物件で起こり、もう半分は一般物件での火災です。
住宅物件、一般物件ともに火災発生数が1万件にも上るととても看過できません。
火事になると負傷者が出るほか、建物、家財、所持品などが消失してしまうため、
未然に火災を防ぎたいものですが、それでも万が一に備えて保険に入る人がほとんどです。
アパートやマンションを賃貸している人であれば、入居時に保険への加入を半強制的に求められた方もいると思います。
戸建て住宅の場合でも約8割は保険に加入しています。

住宅向けの火災保険の補償内容は主に建物と家財です。
住宅として利用しない一般物件である貸店舗、事務所、倉庫、工場などの建物にも火災保険があります。
住宅物件と一般物件の火災保険の違いは主に保険料と保証内容です。
一般物件の火災保険は住宅向けの保険に比べると保険料がやや高めです。
保険会社によって費用や補償内容が変わってきますが、一般物件の保険料は業種と店舗面積、保証金額で決まります。
事務所やオフィスなどはガス設備の使用がほとんどありませんが、飲食店は火気の取り扱いがあり、火事を起こすリスクが高くなるため、その分保険料が上がります。
一見、火気使用のない事務所やオフィスなら火災保険に入らない選択肢もありそうですが、繁華街のビルや商業施設などテナントが密集していると、他のテナントからもらい火をして火事になる可能性があります。
また、放火と放火疑いによる火事が年間で数千件ほど起きているため、テナントを構える際は使用用途を問わず、防災対策に合わせて火災保険の加入は欠かせません。

火災保険に入ることでテナントが保証を受けられるのは、主に店内設備と什器、商品です。
テナントとして借りる建物については、建物の所有者や管理者が保険に入っていることも関係して、建物に保証は及びません。
そして、テナント物件を経営する際は火災保険にとどまらず、様々なケースに対応できる保険に加入することをお勧めします。
火災保険の延長でオプションをつけられる場合もあれば、一括して保証してくれるタイプの保険もあります。
例えば、火災以外に天災でも幅広く保証してもらえるようにしておくと万が一の場合に安心です。
落雷、地震、風災、水災、爆発などはいつどこで起こるか予想しえないものです。
中には津波などの天災を対象外にしているケースもあるので、保険会社に確認しておきましょう。

また、施設賠償責任保険もあります。
施設の所有者、管理者に加えて施設の使用者も加入できます。
近隣の店舗や第三者に被害が及び、賠償しなければならない事態になったとき、保険に加入していないと莫大な賠償額を抱えることになります。
施設賠償責任保険はお店の水回りで水漏れを起こして階下のテナントの備品や商品に損害が及んだ場合や、お店がガス爆発するなどして近隣の店舗が営業できなくなった場合などに適用されます。
その他にもお店の広告看板が落下して第三者である通行人が怪我をした際などにも補償が及びます。
他店舗や第三者に賠償を支払うと高額になるケースが多いため、保険に入っておくことで足元を救われることも少なくありません。

さらに、飲食店を経営する場合は衛生上の問題を避けて通れません。
昨年飲食店で起きた食中毒は約600件ほど報告されています。
食中毒があると食品衛生法に基づいて行政処分が下り、営業停止や営業禁止、最悪の場合は営業許可の取り消しがおこなわれます。
営業停止になると最長で1ヶ月ほど営業できません。
その期間中は営業による売上がないため、大きな損失を被ることになります。
お客様との信頼問題にも関わるため、衛生管理を怠らないように日々心掛けることが大切ですが、食中毒などの感染症を起こしてしまった場合にも保険は有用です。
休業補償を受け取れるほか、被害者への治療費、慰謝料などの負担を軽減することができます。
テナント物件を探す際は保険に加入することを忘れないようにしましょう。
保証内容と条件は保険会社によって様々で、保証額がアップするほど保険料は高くなるので、掛け金の上限を決めて補償内容を吟味することが大切です。
もしものときに万全の備えをして、店舗経営を充実させましょう。

飲食店のテナントをお探しの方必見!売上に関係するテナント選びとは

テナント探しをするときにみなさんが注目するポイントはありますか?
立地、利用客層、物件の広さ、月々の家賃など、様々な情報を集めていることだと思います。
まずお店をオープンしたら、たくさんのお客様に来店してもらい売上を上げなければなりません。
売上=お金の話になりますが、利潤を上げなくてはお店を存続できませんし、店舗のさらなる拡張への挑戦も阻まれます。
開業を成功させるためには事前の準備が大切で、特にテナント選びは今後の運命を大きく左右します。
今回は売上を重視するときに考えるべきポイントをご紹介します。
その2つのポイントを意識してテナントを選ぶのもの、飲食店経営関係の方は大事な部分となります。

まず売上を伸ばすために必要なことを単純化すると、集客数を増やすことと客単価を高く設定することの2つが求められます。
毎日途絶えることなく多くのお客様の来店があり、商品も高く売れたらこの上ないことでしょう。
しかし、料金が高く設定してもお客様が来店してくれるとは限りませんし、集客数を増やすのは単純なことではありません。
そこで、売上を上げる際に注目してほしいポイントの1つに「回転率」があります。
回転率は満席時の状態を1回転とし、1日あたりの回転数を計ります。
飲食店での経営では欠かせない指標で、客席回転数とも呼ばれます。
回転率は来客数÷客席数で求めることができます。

数式が出てくると少し難しそうな印象ですが、回転率はとても身近なものです。
ランチタイムに外食をするときに、飲食店街が混み合っていて思うようにお店に入れないから、「回転が良いお店に行こう!」とお店を選んだ経験はありませんか?
この「回転」こそが回転率です。
お店の売上は客単価×客数×回転率(×日数)で求められます。
客数と客単価を一定数に定めて計算すると、回転率が高いほど売上を多く見込めます。
飲食店の場合、来店客数と利用客数がほぼ一致するため、たくさんのお客様に利用してもらうことが大切です。
もちろん、回転率だけで売上を上げることはできないので、客数と客単価も考慮しなくてはなりません。

例えばファーストフード店の場合、早く安く手軽に食事ができます。
多少混雑している時でも席が短時間で空くので、集客数を見込めます。
価格は全体的に低めですが、利用客数を増やすことで収益を上げているのです。
一方でコース料理の出る料亭やフランス料理店などは案内できる人数が限られているため、客単価が高く設定されています。
そのため、客数と客単価は比例する部分が大きいと言えます。
この点を踏まえて効率良く回転率を上げるにはどうすれば良いでしょうか。

回転率と合わせて意識してほしいのが、「客席稼働率」です。
客席稼働率とは、全ての席が満席の状態を100%として、実際に席がどのぐらい使用されているかを表す指標です。
飲食店ではカウンター席、テーブル席が設けられていることがほとんどです。
グループ客が来店して4人席を4人で使うと客席稼働率は100%、3人なら75%、2人になると50%といった具合になります。
全ての席を利用することは難しいため、飲食店の客席稼働率の平均は約60~70%です。
そのため、敢えて席を設けない飲食店もあります。
立ち飲みバーや立ち食い蕎麦のお店はこの客席稼働率を意識しています。
席数のロスを少なくし、満席でお客様が諦めて帰ってしまうことを防ぐためには、テナントの広さ、間取り決めが重要になってきます。

立地にも関係しますが、利用する客層や人数を意識すると必要な広さや、席数、テーブル配置をイメージしやすくなります。
また、収容人数に合わせた調理ができるかを考える必要性も出てきます。
席数を確保したものの思うようにお料理を提供できない状況に陥ると、回転率は下がってしまいます。
そのため、テナントを決める際は事前にキッチンの広さや設備を確認して、理想的な運営をできるか検討する必要があります。
配置できるコンロの数や火力、水回りなどが十分であるかなど、回転率を意識するとテナント探しでこれまで気が付かなった改善点や課題も見つかることでしょう。
飲食店のテナントを探す際は、回転率を意識してみてください。

京都で貸店舗を探すなら、業種に合わせた出店場所選びが重要と認識しよう

京都は世界的に注目を集める都市としてビジネスユーザーに人気の地です。
年間観光客は国内外含め5,000万人以上と言われています。
一度訪れるとその魅力にはまってしまうとまで言われている京都だからこそ、大きなビジネスチャンスが潜んでいるのではないでしょうか。
ただ、京都と言ってもさまざまなエリアがありますし、業種によって適した出店場所に違いがあるものです。

京都だけでなくさまざまな地域で出店が多いのが、飲食店です。
飲食店を出店するのに大切なのがまさに「場所選び」です。
集客が見込める場所、どのような層を取り込みたいのかなどを考慮する必要があります。例えば、完全な観光エリアである場合、平日の集客はどうでしょうか。
京都は平日でも観光客が訪れることが多いですが、やはり週末や連休、長期休暇などの方が集中します。
また、観光エリアは数多くの飲食店が軒を連ねているため、競争が激しいと言って良いでしょう。観光客が求めるのは「京都らしい食べ物」「京都だからこそ食べることのできるもの」です。そんな観光エリアには京都らしさ溢れる飲食店がたくさんあります。そこに新規店舗をオープンさせるのは、なかなか苦労もあるかと思います。ならばどのようなエリアが好ましいのか。
それならやはり「繁華街」が良いのではないかと思います。
京都を代表する繁華街は四条大橋周辺です。
四条大橋周辺には、京都で最もにぎわう四条河原町があります。
また四条烏丸エリアは京都のビジネス街として知られており、ビジネスマンやOLのランチタイムの集客も見込むことが可能です。

もちろん、オーナー様の意思やご希望があると思いますので、一概に「このエリアが良い」とは言えませんが、テナントを決める前に、自らさまざまなリサーチをおこなうことが大切です。実際にテナント周辺を歩いてリサーチすることがおすすめです。周辺を歩いてみると、近隣にどのようなライバル店があるのか、またどのような年齢層の方が多いのかなどさまざまな事を把握することができるので、
自分のお店に合った場所であるかどうかを把握することができるでしょう。

では弊社が新規店舗出店におすすめするエリアをご紹介したいと思います。

■京都駅周辺

京都駅周辺、特に北側はたくさんの人々で賑わう繁華街です。
そんな繁華街も良いのですが、京都駅南側もおすすめです。
京都駅南側はホテルやマンションが建っており、北側に比べ静かな町並みとなっているのですが、ホテル利用者をターゲットにしたオシャレな店舗が増加しており、最近では女性を中心に注目されているエリアです。

■上京区 出町柳

京都大学がすぐ側にあることから、学生の街として知られています。
また同志社大学の通学路でもあることから、学生層を中心に取り込みたいという場合はおすすめのエリアです。
最近では昔ながらのお店が閉店する事も多いので、テナント情報は豊富です。

■四条烏丸

やはり集客が見込めるエリアとして人気が高いのが四条烏丸エリアです。
京都のオフィス街中心部である四条烏丸エリアは飲食店であれば、ランチタイムからディナータイムまで多くの集客を見込むことのできます。

今回は飲食店を例に挙げて出店場所選びについてご紹介しましたが、飲食店だけでなくどのような業種であっても大切なのが出店場所選びです。
もし出店場所選びにお困りのようであれば、弊社にご相談下さいませ。
弊社は京都のビジネス・商業中心エリアに数多くのテナントをご紹介しております。いわば京都出店のプロでもあります。
弊社には貸店舗・貸事務所、テナント専門の経験豊富なスタッフが揃っています。
非公開情報も含め、お客様に適した出店場所、そしてテナントをご案内させて頂きます。まずはお気軽にお問い合わせ下さいませ。

京都でテナントを探すなら非公開物件情報もチェックしてみよう

京都は日本を代表する観光地でもありますが、そこには大きなビジネスチャンスもあります。そのため、京都のビジネス・商業中心エリアはこれから起業される方や新店舗をオープンさせる企業様に高い人気を誇っています。
京都のテナント物件情報はたくさんありますが、なかなか良い物件に出会えないという方におすすめしたいのが「非公開物件」です。

不動産物件情報やインターネット上の物件情報は誰もが目にすることのできる情報です。しかし、非公開物件は基本的にはwebサイトやチラシに掲載を禁止されています。なぜ非公開物件が存在するのかというと「販売・賃貸していることを知り合いの方や近所の方に知られたくない」という個人売主・個人貸主の希望があるためです。他にも、「売り出す希望金額や賃貸料金を多くの方に知られたくない」という理由もあります。

非公開物件の中には売主や貸主が不動産会社であることも多々あります。
個人売主・貸主なら非公開物件にする理由が何となく理解できますが、なぜ不動産会社が売主・貸主であるのに非公開物件にする必要があるのでしょうか。
それにはさまざまな理由があるのですが、主に以下のような理由があります。

 

1.新築テナントで募集がまだ始まっていない
まだ建築段階で募集が始まっていない場合未公開物件となります。
完成間際、もしくは完成直後に公開される可能性は高いのですが、まだその段階では未公開物件となっています。

2.前の方が退去したばかりで公開する準備がまだ整っていない
前の方が退去したばかりの物件は、公開されるまで時間がかかります。
もちろん、準備が完了した段階で公開されることが多いですが、準備が整っていない期間は未公開物件となっています。

3.利益保持のために未公開にしている
他社に知られたくない物件であったり、自らの仲介手数料などを無駄にしたくないとの理由で未公開物件にしている場合もあります。

 

非公開物件には良い物件が多く含まれている可能性が高いのが一般的です。
しかし情報が公開されていないのに、どうやってその情報を知ることができるのでしょうか。それは不動産会社に直接問合せをするか、直接足を運ぶという方法です。インターネットに公開されている物件情報だけが全てではありません。
「いまいち良い物件がないな・・・」と希望条件に合った情報が出るのを待つよりも、実際に問合せした方がいいテナントに出会える可能性があります。

不動産会社は繋がりの深い管理会社があり、一般的には公開されていない情報をいち早く知ることができます。ただ中には「未公開物件」としていながら、インターネットや広告でその情報を出してしまっているものもあります。
そういった物件は本来は未公開物件ではありません。そういうグレーなやり方をしている会社もあるため、「未公開物件」はインターネットで見られると勘違いされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。つまり「掘り出し物」とも言えるような、本当の意味での未公開物件が知りたいという方は、積極的に不動産会社に相談することが大切です。

弊社は京都のビジネス・商業エリアで貸事務所・貸店舗・テナント探しをお手伝いしております。人気の四条烏丸御池エリアや京都駅エリアをはじめ、京都各所に豊富なテナント情報がございます。どのような業種であっても基本的に対応しております。弊社にも非公開物件が多数ございます。
もちろん弊社公式サイトには掲載されていないものばかりです。
その中でご希望にマッチした物件が見つかる可能性もあります。
非公開物件に関しましては、直接お問い合わせ頂くか、直接ご来店頂ければご案内させて頂きます。また、現在弊社で取り扱っている物件の中に気に入ったものが無くても、お客様やオーナー様のご希望をお聞きして、それに適した物件情報をご提供させて頂きます。お気軽にお問い合わせ・ご来店下さいませ。

京都でテナントや貸店舗を探すならどっちがいい!?居抜きとスケルトンのメリット・デメリットとは

テナント・貸店舗を探す際に居抜き、スケルトンという言葉を耳にすることがあると思います。
居抜きとスケルトンのどちらを選んだら良いか迷われている方もいらっしゃることでしょう。
これから居抜きとスケルトンのメリット、デメリットをご紹介します。
まず、居抜き物件の良いところは何といっても、費用を安く抑えられる点です。
居抜き物件は前の店舗の内装をそのまま引き継ぎます。
内装工事には開業資金の約半分が費やされると言われるほどコストがかかるため、居抜き物件は非常にリーズナブルです。
また、居抜き物件の場合、内装工事の手間を省けるので、短期間で開業できます。
内装工事を施すケースと比べると1~2か月早くお店をオープンすることが可能です。
引き継ぐ店舗が同業者の場合、間取りが理想的で設備が事前に整っていることも多く、
絶好の条件のテナント・貸店舗が見つかればすぐにでも借りたいと思うかもしれません。
居抜き物件は初期費用を抑えて早く開業したい方にお勧めです。

しかしながら、居抜き物件にはデメリットもあります。
まず、前にあったお店の評判の影響が大きいことです。
前の店舗の良くないイメージが蔓延していると、新しくオープンしたお店が前の店舗と無関係でもお客様は入りづらくなります。
頻繁に入れ替えがあるテナント・貸店舗には要注意です。
前評判はデメリットでありながら、メリットになることもあります。
それは、前の店舗の評判が高い場合です。
お客様がそのまま常連客としてお店を利用してくれる可能性が高く、初回時の呼び込みにはうってつけです。
その後お客様がリピートしてくれるかは、お店側の腕の見せどころになりますが、
お客様が親しみや、良い印象を持ってくれやすく、お店をしっかりと評価してくれます。
居抜き物件は必ず前に借りていた店舗が存在し、何らかの理由で退居しているので、事前に不動産会社に退居理由を聞いてみましょう。
次に居抜き物件のメリットのお話で少し触れましたが、設備機器の存在です。
設備機器はリースになっていることがあります。
契約期間の途中だと解約料金がかかったり、引き継いでリース料がかかることもあります。
また、設備機器がリースでない場合は買取りの有無を確認しましょう。
場合によっては新たに設備機器を購入しなくてはならないこともあります。
一見、必要な設備機器が揃っていると便利そうですが、老朽化して使えなくなったり、故障した場合に修理費が自己負担になることも想定しないといけません。
トラブルが起こるリスクがあるので、下見をする際は設備機器に保証がついているか、きちんと動作するかを確認しておきましょう。

電気、ガス、水道も見落とせない部分です。
電気設備を増強しても容量が足りるか、ガスレンジは十分な火力が出るか、水圧に問題ないかなど、
業種によって確認したいポイントは様々ですが、営業に大きく関わることでもあります。
例えば、飲食店の場合、中華やフレンチは火力がないと作れない料理が出てきたり、パフォーマンスを見せられなくなる可能性があります。
美容院ではシャンプーや洗濯で水を多く使うため、水回りが機能するテナントにしなければなりません。
費用面がメリットの居抜き物件ですが、設備工事が必要になったり、新しく機材を導入することが前提になると、かえって費用が高くなるので気をつけたいところです。

事前にチェックする項目が多い居抜き物件ですが、希望に合ったお宝物件も中にはあります。
そのような物件に巡り合えたら理想的です。

続いてスケルトンについてです。
スケルトンとは内装が施されず、コンクリートが打ちっぱなしの状態の物件です。
退居時に原状回復して何もない状態で引き渡され、そこから内装工事を行い、必要な設備を取り入れていきます。
スケルトンのメリットはレイアウトが自由であることです。
ゼロから作るため、コンセプトが明確でこだわりを持っている方にお勧めです。
また、前の店舗に良くないイメージがあっても、引き継がれないところも良い点です。
設備は新調するため、納得がいくものを選ぶことができ、故障の心配が少なくなります。
さらに保証をつけると安心です。
スケルトンのデメリットは内装工事をするため、オープンまでに時間がかかることです。
内装工事の他、設備投資が必要になるため、出費が多くなる傾向があります。

居抜き、スケルトンのメリット、デメリットを挙げてきましたが、妥協せず満足できる物件を選びたいものです。
この記事を参考にお気に入りの物件を探してみてください。

京都でテナントを探すなら知っておきたい上手にテナントを探すポイントとは

店舗開業の成功はテナントの選び方にかかっていると言われています。
まず、テナントを探す前にするべきことがあります。
それは、事業計画を立てて、希望するテナントの条件を決めておくことです。
テナントを借りる際に発生する家賃は売上金から拠出されます。
予想売り上げを計算して、家賃の予算と上限を出しましょう。
希望条件は予算、立地、坪数など絶対にはずせない部分と妥協できるラインを明確にすることが大切です。
そして、事業計画を立てて、借りたいテナントのイメージが湧いたら、情報収集をして積極的に物件を見に行きましょう。
実際に物件を見ることで、テナントを見る目が養われていきます。
しかし、テナントを見るときにどのようなところに気をつけたら良いか、初めて物件を探される方は特に心細いと思います。
そこで、テナントを上手に探すお役立ちポイントをご紹介します。

テナント探しで重要なポイントは何と言っても立地です。
立地条件で是非見て頂きたい点を挙げます。

●建物の条件

目につきやすく、分かりやすい場所にあることが大切です。
人が通りやすい場所にあると自然と人が集まりやすくなります。
歩道や道路をはさむ場合、人はできるだけ安全な道を選んだり、アクセスしやすいお店に足を運ぶ傾向があります。
また、京都は路地が碁盤の目のようになっている特徴があります。
路面店を構える場合は、費用が掛かりますが1階のテナントがお勧めです。
通行人の目が届きやすく、集客を期待できるからです。
地下と2階は1階の次の候補として人気があります。
1階以外のテナントは賃貸費用が下がる点で魅力的ですが、意識しないと視界に入らず、せっかく素敵なお店があっても見落としてしまう可能性があります。
建物の出入口の広さも集客に関係するため、合わせて確認しておきましょう。
出入口が広いと気軽に入りやすくなります。
店舗面積や費用の関係、好みで駅から離れた郊外や道路沿いの店舗を探している方もいらっしゃると思います。
車でのアクセスが見込まれる場合は、専用の駐車場スペースを確保できるか、有料パーキングがあるかも確認しましょう。
道路の状況や駐車のしやすさも大切です。

●競合店の調査

希望しているエリアに競合店があるか気になるところです。
人気店の存在や競合店の価格帯、接客、お客様の満足度などを確認しておくと良いでしょう。
インターネットの口コミも参考になりますが、テナントの下見の際に競合店に客として足を運んでみるのが一番です。
競合店が存在しても価格やサービス内容で差別化を図って集客できそうであれば問題ありません。

●地域性

エリアごとの特徴、利点を活かした出店も大切です。
最寄り駅の乗降者数やエリアの特徴をもとに受け入れやすい業種をチェックしましょう。
参考に主要なエリアをいくつか挙げます。

【京都駅周辺】

近畿地方の主要都市で、東海道新幹線の停車駅でもあるため、京都駅は京都市の玄関のような存在です。
観光客以外にも通勤通学で京都駅を利用する人が多く、乗降客数は1日あたり70万人ほどに上ります。
周辺には商業施設が立ちならび、多くのテナントが存在します。

【四条河原】

京都最大の繁華街で、高島屋、コトクロス京都などの商業施設があります。
最寄り駅は阪急河原町駅と京阪祇園四条駅で1日あたりの乗降者数が10万人強です。
競争が激しい地域とされています。

【四条烏丸】

西日本を代表する金融の中心地です。
銀行や証券会社が多く、商業が盛んなビジネス街で、四条烏丸にもたくさんの人が集まります。
最寄り駅は阪急烏丸駅、市営地下鉄四条駅で、1日あたりの乗降者数は12万人を超えます。
観光客向けのお土産屋さんや京都ならではの老舗も多く立ち並びます。

【祇園】

舞妓さんが歩き、昔ながらの建物が軒を連ねる京情緒あふれるエリアです。
観光で訪れる人が多く、カフェ、食事処、土産物店が多いです。
最寄り駅は京阪祇園四条駅で、1日あたりの平均乗降数は4万人ほどです。

【嵐山】

京都屈指の景勝地で四季の移り変わりが美しく、自然豊かで風光明媚なエリアです。
天龍寺、野宮神社、竹林の道が観光客の有名スポットで、バスや徒歩で移動すると寺院・仏閣がたくさんあります。
最寄り駅は阪急嵐山駅、京福嵐山駅、JR嵯峨嵐山駅で、乗降客数は1日あたり1万人強です。
土産物を扱う雑貨店や飲食店が多く、坪単価は他のエリアと比較すると低めです。
もう一点京都でのテナント探しで確認したいところは、日本で一番厳しいと言われてる景観条例の存在です。
京都ならではの美しい自然、歴史、伝統を後世にも残そうとする取り組みで、2007年から景観条例が施工されました。
地域を21のエリアに分類して、それぞれに建物の形態、色調、用途、緑化率、壁面の位置、建物の高さなどの制限が加えられています。
すでに完成した建物からテナント物件を探しますが、イメージしている店舗に改装できるか、改装が難しければどこまで妥協できるかも事前に確認しておきたいところです。

テナントを探すポイントをお話してきましたが、冒頭でもお伝えしたように積極的に見学に行くことが大切です。
経営者視点になると忘れがちですが、実際に利用するお客様の立場になった気持ちでテナントを観てみましょう。
新たな発見、収穫があるはずです。
また、現地に赴くことで周辺環境や土地柄をつかむことができます。
地域、お客様に愛されるお店になるように自分の目で確かめて納得のいくテナントを探しましょう。